Comprar una propiedad a través de una empresa tailandesa: riesgos y alternativas
El esquema de «poner el terreno a nombre de una empresa tailandesa» se suele presentar como forma de sortear la prohibición de propiedad extranjera de la tierra. Pero conlleva riesgos legales serios. Te explicamos con honestidad dónde está el límite y qué opción es más segura.
Actualizado el 11 de julio de 2026 · 6 min de lectura · BURO Phuket
- Un extranjero no puede ser propietario de un terreno directamente, así que a veces se propone una empresa tailandesa como titular.
- Un esquema con accionistas tailandeses "testaferros" creado solo para eludir la prohibición es ilegal y arriesgado.
- Para la mayoría de los compradores, un condo en freehold o una villa en leasehold registrado es más seguro y sencillo: sin sociedad.
Cómo funciona el programa
Un extranjero no puede ser propietario de un terreno en Tailandia directamente. Una solución habitual es una empresa tailandesa Limited que compra el terreno, con el extranjero controlándola como director/accionista. Por ley, un extranjero no puede poseer más del 49% de las acciones, así que el otro 51% lo poseen tailandeses.
Ahí es donde surge el riesgo: si los accionistas tailandeses son testaferros (sin negocio real, incorporados solo para poseer el terreno), la estructura incumple la ley.
Por qué es arriesgado
Los accionistas nominee (testaferros) son ilegales — y las sanciones se están endureciendo. Usar accionistas tailandeses de paja para sortear la prohibición de propiedad de la tierra está expresamente prohibido (multa de ฿100,000–1,000,000 y/o hasta 3 años de cárcel). Se están preparando modificaciones para reclasificar los esquemas «nominee» como blanqueo de capitales — lo que implica de 1 a 10 años de cárcel y un plazo de prescripción de 15 años. Las participaciones cruzadas y las cadenas de empresas «tipo matrioska» también son ilegales. Las consecuencias van desde multas hasta la venta forzosa del activo y la impugnación del acuerdo. Una empresa creada «solo para el terreno» sin actividad real es una señal de alarma, no un esquema que funcione.
Incluso una empresa que opera de forma legítima tiene costes: contabilidad, informes anuales, impuestos, auditoría. Para una sola villa, eso suele ser más caro y complicado que las formas de propiedad directa.
Cuándo tiene sentido una empresa
Una estructura societaria puede ser apropiada cuando hay actividad comercial real: promoción inmobiliaria, una cartera de propiedades en alquiler, un negocio. Es decir, cuando la empresa es un negocio genuino y poseer la propiedad forma parte de él, no su única razón de existir.
Este tipo de estructuras solo se crean con un abogado y un asesor fiscal, con pleno conocimiento de las obligaciones y la presentación de informes.
Alternativas seguras
Para la mayoría de los compradores particulares existen vías más simples y seguras. Un condo en freehold: propiedad plena dentro de la cuota extranjera del 49%, sin ninguna sociedad. Una villa en leasehold: un arrendamiento de terreno registrado a 30 años con renovación, mientras la vivienda se posee por separado.
En la mayoría de los casos, estas formas cumplen su función sin los riesgos de una estructura de nominee. Más información en el artículo sobre freehold frente a leasehold.
Preguntas frecuentes
¿Puede un extranjero comprar un terreno a través de una empresa tailandesa?
Técnicamente, una empresa tailandesa puede ser propietaria de un terreno, con el extranjero como director/accionista con hasta un 49% de participación. Pero si los accionistas tailandeses son testaferros y la empresa se crea solo para eludir la prohibición de propiedad de terrenos, la estructura es ilegal y arriesgada.
¿Qué riesgo corre el comprador con un esquema de accionista nominal?
Utilizar accionistas de paja para eludir la prohibición está expresamente prohibido. Los riesgos van desde multas hasta la venta forzosa del activo y la impugnación del acuerdo. Además, los costes continuos de la empresa: contabilidad, informes, impuestos, auditoría.
¿Cuándo está justificado comprar a través de una empresa?
Cuando hay una actividad comercial real —promoción inmobiliaria, una cartera de propiedades en alquiler, un negocio— y la propiedad es solo una parte de ello. Estas estructuras se crean con un abogado y un asesor fiscal.
¿Cuál es la alternativa a una empresa para un extranjero?
Para la mayoría de los compradores, un condo en freehold (dentro de la cuota del 49%) o una villa en leasehold registrado con la vivienda en propiedad separada es más seguro: sin sociedad y sin ninguno de sus riesgos asociados.
Más respuestas en la FAQ completa de 90 preguntas.
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