Freehold o leasehold en Phuket: qué debería elegir un extranjero
Respuesta breve: un apartamento puede tenerse en propiedad plena (freehold) o en arrendamiento a largo plazo (leasehold), mientras que una villa casi siempre se adquiere mediante un arrendamiento de terreno. A continuación, qué significa esto en la práctica, en qué se diferencian ambas formas en cuanto a dinero y riesgo, y cómo elegir según tu objetivo.
Actualizado el 11 de julio de 2026 · 7 min de lectura · BURO Phuket
- Freehold es la propiedad plena. Los extranjeros pueden tenerla en unidades de condominio dentro de la cuota extranjera del 49% del proyecto.
- El leasehold es un arrendamiento registrado de 30 años con opciones de renovación. Es el estándar para villas (un extranjero no puede ser propietario del terreno), pero un apartamento también puede adquirirse en leasehold, como alternativa más económica al freehold.
- «30+30+30 = 90 años» no es una garantía automática, sino condiciones de renovación fijadas en el contrato. En la práctica, los promotores de buena reputación las cumplen y las renuevan; lo que debes comprobar es exactamente cómo está redactado el mecanismo de renovación y quién es el propietario del terreno.
Qué es el freehold
Freehold es propiedad plena: puedes vender, donar, alquilar o legar la propiedad sin el consentimiento de nadie. Tu nombre figura en el título de propiedad emitido por el Land Department.
Para un extranjero en Phuket, el freehold está disponible, ante todo, para unidades de condominio. La Condominium Act permite que los extranjeros posean conjuntamente no más del 49% de la superficie vendible de un proyecto: el cupo extranjero. Mientras el cupo esté abierto, compras un freehold genuino; una vez agotado, el promotor ofrece leasehold o una estructura societaria tailandesa.
Conclusión: la cuota disponible es lo primero que hay que comprobar antes de reservar. En los proyectos populares, en fases de venta avanzadas, la cuota de freehold se agota antes.
Qué es el leasehold
El leasehold es un derecho de uso a largo plazo registrado, inscrito en el Departamento de Tierras (el registro es obligatorio para periodos superiores a 3 años). El primer periodo en Tailandia es de 30 años, el máximo que permite registrar la ley de una vez.
Para las villas, el leasehold es el estándar del mercado: un extranjero no puede poseer el terreno directamente, así que el comprador obtiene un arrendamiento de terreno registrado, mientras que la vivienda en sí puede poseerse por separado: el derecho de construcción se registra a tu nombre. Esta estructura de dos niveles (terreno en arrendamiento + vivienda en propiedad) es señal de un proyecto bien estructurado.
Una unidad de apartamento también se puede adquirir en leasehold: es una opción independiente, no solo un recurso alternativo. Se usa cuando se ha agotado el cupo de freehold para extranjeros, pero también por elección propia: una unidad en leasehold es más barata que su equivalente en freehold, y el comprador obtiene un derecho registrado de 30 años sobre una unidad concreta. A veces un promotor ofrece ambas formas para la misma unidad, a precios distintos.
El leasehold tiene ventajas: el precio suele ser inferior al de un freehold comparable, no hay límite de cuota, y las tasas de registro son menores que las de una transferencia de propiedad.
Freehold vs leasehold, punto por punto
| Pleno dominio | Arrendamiento | |
|---|---|---|
| Qué obtienes | Propiedad plena, nombre en el título del Land Department | Derecho de uso registrado durante el plazo del arrendamiento |
| Plazo | Indefinido | 30 años + opciones de renovación contractual |
| Quién puede ser el titular | Unidades de condominio — dentro de la cuota del 49% | Sin límites: villas, terrenos y unidades de condominio |
| Gastos en la operación | Tasa de transferencia del 2% del valor catastral | Registro del contrato de arrendamiento 1.1% del importe total del periodo |
| Reventa | Gratis; el formato más líquido | Transferencia del plazo restante; debe constar en el contrato |
| Herencia | Según las normas generales de herencia | Solo si está expresamente recogido en el contrato de arrendamiento |
| Activo típico | Apartamento en condominio | Villa (terreno); condominio a elección o por encima de la cuota |
Cómo interpretar correctamente “30+30+30 = 90 años”
«90 años» no es una garantía automática, sino condiciones de renovación fijadas en el contrato. Solo el primer periodo de 30 años se registra directamente en el Departamento de Tierras (el máximo según el art. 540 del Código Civil). La sentencia del Tribunal Supremo n.º 4655/2566 (dictada en 2023; 2566 es el año del calendario budista, y la noticia se difundió ampliamente en 2025) confirmó que las renovaciones automáticas pactadas de antemano no se aplican por sí solas: cada renovación requiere un nuevo consentimiento del propietario del terreno. Nota: fue una disputa entre particulares, no un precedente universal; comprar a un promotor con estructura societaria añade protección en virtud de las leyes de derechos del consumidor y de cláusulas abusivas. En la práctica, los promotores de buena reputación respetan las condiciones de renovación.
No se trata de que el leasehold sea un mal instrumento: es un formato habitual y que funciona para las villas. Lo importante no es fijarse en la cifra «90», sino en cómo está redactado el mecanismo de renovación: quién debe firmarlo, en qué plazos, qué penalizaciones hay por negarse, quién es el propietario del terreno (una empresa de proyecto estable es mejor que una persona física) y si el derecho sobre la casa está inscrito por separado a tu nombre. Con un contrato bien redactado, las renovaciones se producen sin problemas: son exactamente los puntos que revisamos con un abogado antes del depósito.
Impuestos y gastos en la transacción
En una transferencia freehold pagas una tasa de transferencia: el 2% del valor catastral (en la práctica, repartida entre las partes según acuerdo). Si el vendedor fue propietario del inmueble durante menos de 5 años, se añade el Impuesto Empresarial Específico del 3.3% (en caso contrario, un impuesto de timbre del 0.5%); según la costumbre del mercado, estos gastos suelen correr a cargo del vendedor, pero el contrato puede establecer otra cosa.
En un registro leasehold pagas el 1.1% del valor del arrendamiento por todo el plazo (1% de tasa de transferencia + 0.1% de impuesto de timbre). Nota: Tailandia sí tiene un impuesto anual sobre tierras y edificios (Land & Building Tax): ~0.02% para viviendas freehold ocupadas por su propietario, y 0.3% para propiedades alquiladas y para leasehold. Por eso, con este impuesto, el leasehold suele ser varias veces más caro que el freehold (en un condominio de ฿10M, aproximadamente ฿30,000 frente a ฿2,000 al año), y a menudo se traslada al arrendatario. Así que «los costes son los mismos» es un mito. Desglose completo de impuestos en el artículo sobre impuestos y costes del propietario.
Qué elegir: tres escenarios
Un apartamento comprado para alquilar. Opta por el freehold dentro del cupo: máxima liquidez de reventa, herencia clara y ningún problema con la forma de propiedad para el futuro comprador de tu unidad.
Una villa para vivir o alquilar. El leasehold de terreno es un formato habitual y viable si la estructura es correcta: la vivienda registrada por separado a tu nombre, las renovaciones redactadas con penalizaciones por negarse a ellas, y el propietario del terreno siendo la empresa del proyecto. Con un contrato adecuado, las renovaciones son algo rutinario; céntrate no en los «90 años» anunciados, sino en cómo está redactado el mecanismo de renovación.
Presupuesto ajustado o cupo agotado. Un apartamento en leasehold cuesta notablemente menos que su equivalente en freehold, y los contratos de algunos proyectos incluyen una opción de mejora a freehold si se libera cupo. Un buen punto de entrada, si el contrato resulta correcto.
Preguntas frecuentes
¿Puede un extranjero comprar un terreno en Tailandia a su propio nombre?
No directamente: es una restricción fundamental de la ley tailandesa. Por eso las villas se venden mediante un arrendamiento de terreno registrado (leasehold), mientras que la vivienda en sí puede ser propiedad del comprador de forma independiente del terreno.
¿Qué ocurre después de 30 años de leasehold?
El primer plazo registrado termina, y la renovación se realiza mediante un nuevo consentimiento del propietario del terreno y un nuevo registro en el Land Department. Las condiciones de renovación se fijan en el contrato por adelantado, y en la práctica la renovación con promotores de prestigio es un trámite habitual. Puntos clave que debe revisar un abogado: quién debe firmar la renovación, en qué plazos, con qué penalizaciones por negativa, y qué estabilidad tiene el propietario del terreno.
¿Se puede convertir un leasehold en freehold después de la compra?
Para los condos, sí, si se libera cuota extranjera en el proyecto y el contrato incluye esa opción. Las promotoras suelen ofrecer el cambio a cambio de un pago adicional. Para el terreno bajo una villa, la conversión a freehold no está disponible para un extranjero.
¿Es heredable el leasehold?
Un arrendamiento no se hereda automáticamente: la transmisión a los herederos debe constar expresamente en el contrato. Es una comprobación habitual: sin ella, la familia puede quedarse sin derecho a usar la propiedad.
Más respuestas en la FAQ completa de 90 preguntas.
Condominios con cuota freehold del catálogo
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