Alquilar en Phuket: cómo calcular los ingresos con honestidad
Los ingresos reales de un condominio en Phuket dependen de la propiedad, la gestión y la ocupación, y se calculan por propiedad, no a partir de un folleto. Las cifras de los folletos (“hasta un 15%”) suelen ser brutas y en condiciones ideales. Desglosamos de qué se componen los ingresos reales y cómo calcularlos con honestidad.
Actualizado el 11 de julio de 2026 · 6 min de lectura · BURO Phuket
- Fíjate en el neto, no en el bruto, y calcula por propiedad, no según un folleto: la cifra real depende de las tarifas, la ocupación y los costes.
- Fíjate siempre en el neto, no en el bruto: resta de los ingresos la cuota de comunidad, la gestión, los suministros, la vacancia, las reparaciones y los impuestos.
- Confía en «10–15%» y «rentabilidad garantizada» solo después de comprobar las tasas reales, la ocupación y las condiciones de la garantía.
Bruto vs. neto: la diferencia clave
La rentabilidad bruta es el alquiler anual dividido entre el precio del inmueble, antes de gastos. Esa es la cifra que suelen mostrar los anuncios. La rentabilidad neta es lo que queda después de todos los gastos, y eso es lo que refleja el rendimiento real de tu dinero.
El rendimiento neto realista de los buenos condominios en ubicaciones sólidas se calcula a partir de las tarifas y la ocupación reales de la unidad concreta, no de una previsión de la promotora. Algunos proyectos y temporadas dan más, pero eso hay que confirmarlo con cifras, no con un folleto.
Qué se deduce de los ingresos por alquiler
Para obtener el neto, resta del alquiler bruto: la cuota comunitaria y el fondo de reserva, los suministros, la comisión de gestión, limpieza y consumibles, reparaciones periódicas y sustitución de mobiliario, marketing, impuestos y — lo más importante — los periodos de vacío entre inquilinos.
La vacancia es la línea más subestimada. Una ocupación del 100% todo el año no existe: en temporada baja una propiedad puede quedar vacía durante semanas. Por eso, un modelo honesto siempre asume una ocupación realista, no 365 días al año.
Alquiler a corto plazo frente a largo plazo
El alquiler a corto plazo (por noches, a turistas) genera más en temporada alta, pero requiere una gestión activa y depende mucho de la ocupación y la estacionalidad. El alquiler a largo plazo (mensual) es más tranquilo y estable, pero suele tener una rentabilidad menor.
Importante para tus cálculos de rentabilidad: el alquiler por noches (menos de 30 días) en un condominio es, en la práctica, ilegal en Tailandia — se considera actividad hotelera, para la cual una unidad de condominio no tiene licencia (resolución del Departamento de Tierras, práctica judicial). Las sanciones son considerables. No puedes ofrecer legalmente estancias cortas en un condominio, así que las promesas de alta rentabilidad «turística» deben recalcularse con un modelo legal: alquileres de más de 30 días, o proyectos con licencia hotelera / programa de alquiler del promotor.
La elección depende del inmueble y de tu grado de implicación. Para un inversor a distancia, una empresa de gestión suele ser más cómoda: se encarga del marketing, el check-in, la limpieza, los pagos y los informes; su comisión también debe incluirse en el modelo.
Qué propiedades y zonas se alquilan mejor
Las propiedades cerca de la playa, cafeterías, restaurantes y tiendas son las que mejor funcionan: es el primer criterio de un turista. Una piscina, gimnasio, diseño, vistas y una buena distribución añaden valor. Las zonas con gran potencial de alquiler en Phuket son Bang Tao, Laguna, Kamala, Rawai y Nai Harn.
Para el alquiler a largo plazo, lo que más importa son los colegios, las tiendas, las carreteras y la comodidad del día a día, no solo la cercanía a la playa. Desglose completo en la guía de zonas.
Rentabilidad garantizada: cómo interpretarla
Una «rentabilidad garantizada del 7 %» es una cláusula del contrato, no una ley de la naturaleza. En estos programas, lee con atención: el periodo de garantía, el porcentaje, qué incluye, qué costes se deducen y si el propietario puede usar la propiedad él mismo. Trata con cautela las promesas del 10-15 %: deben estar respaldadas por tarifas reales, ocupación y competencia local.
Nuestro enfoque consiste en modelar un escenario neto conservador con los datos reales de un proyecto concreto. Si la cifra sigue siendo atractiva tras un cálculo honesto, es una buena propiedad.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es la rentabilidad real del alquiler en Phuket?
Los ingresos reales dependen de la propiedad, la gestión y la temporada. Calculamos el neto a partir de las tarifas de alquiler y los costes reales de la unidad en concreto, no de una previsión de folleto. No te fíes de una “rentabilidad típica” citada sin el cálculo detrás.
¿Qué es mejor: el alquiler a corto o largo plazo?
El alquiler a corto plazo genera más ingresos en temporada alta, pero requiere una gestión activa y depende de la ocupación. El alquiler a largo plazo es más tranquilo y estable, aunque suele tener una rentabilidad menor. La elección depende de la propiedad y de tu grado de implicación.
¿Debo fiarme de promesas de rentabilidad del 10–15%?
Trata estas cifras con cautela. Es posible obtener rentabilidades altas, pero deben respaldarse con tarifas reales, ocupación, costes y competencia. Calcula el ingreso neto con un escenario conservador, no con la cifra bruta de un anuncio.
¿Quién gestionará la unidad después de la compra?
Opciones: la empresa gestora del proyecto, una empresa externa de gestión de alquileres o la autogestión. Para un inversor extranjero, una empresa gestora suele ser más sencilla: se encarga del marketing, el check-in, la limpieza, los pagos y los informes a cambio de una comisión que debes incluir en el modelo.
Más respuestas en la FAQ completa de 90 preguntas.
Proyectos con gran potencial de alquiler
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