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Revista BURO · FinanzasImpuestos y costes al comprar una propiedad en Phuket
El precio del folleto no es la cifra final. Hay que sumar los gastos únicos de la operación, los costes mensuales de mantenimiento y los impuestos. Desglosamos cada partida para que puedas calcular el coste real de la propiedad antes de reservar.
Actualizado el 11 de julio de 2026 · 6 min de lectura · BURO Phuket
- En la compra: freehold — 2% de tasa de transferencia sobre el valor catastral; leasehold — 1.1% de registro del arrendamiento sobre el importe total del plazo.
- Mensual: cuota de comunidad (por m²) y suministros; un pago único al fondo de reposición de capital. Una villa añade jardín, piscina y seguridad.
- Los ingresos por alquiler están sujetos a impuestos; al revender, cuenta con una posible tasa de transferencia, un 3.3% de SBT, retención fiscal y comisión. El contrato determina quién paga cada concepto.
Costes únicos en la compra
La combinación de gastos depende de la forma de propiedad. Al comprar un condominio en propiedad absoluta (freehold), el gasto principal es una tasa de transferencia del 2 % del valor catastral del Departamento de Tierras; por convención del mercado, suele repartirse entre comprador y vendedor. Para el registro de un contrato de arrendamiento a largo plazo (leasehold) pagas el 1,1 % del valor total del arrendamiento.
Las promociones nuevas pueden añadir una aportación única al fondo de reserva y la cuota de comunidad de un año por adelantado — los promotores suelen pedirlas en la entrega. Los importes exactos siempre figuran en el contrato y sus anexos — pide la hoja de costes antes del depósito.
Gastos anuales del propietario
Los principales gastos recurrentes: la cuota de comunidad (mantenimiento de las zonas comunes), los suministros, internet, el seguro y, si alquilas, la comisión de la empresa gestora. Además, periódicamente, las reparaciones y la renovación del mobiliario.
La cuota común (common fee) es un cargo periódico por seguridad, piscina, gimnasio, jardín, ascensores, recepción y limpieza; se calcula por metro cuadrado al mes. Cuanta más infraestructura tenga el proyecto, más alta es la tarifa. El fondo de reserva (sinking fund) es un fondo aparte para reparaciones de capital (fachada, ascensores, instalaciones), que normalmente se paga una sola vez en el momento de la compra.
El impuesto anual sobre Tierra y Edificaciones (Land & Building Tax) — a menudo olvidado. Tipos: ~0.02% para freehold ocupado por el propietario, 0.3% para propiedad alquilada, y 0.3% para leasehold siempre (se trata como actividad comercial), normalmente repercutido al arrendatario. En un condominio de ฿10M la diferencia es real: un propietario en freehold que ocupa la vivienda paga ≈ ฿2,000/año, en leasehold ≈ ฿30,000/año. Para la ocupación por el propietario, el «libro de la casa amarillo» (yellow house book) concede una exención sobre los primeros ฿10M de valor, pero es difícil de obtener para un extranjero.
Condominio vs. villa: la diferencia en el mantenimiento
Una villa normalmente cuesta más de mantener que un condominio: a las cuotas comunes se suman tu propia piscina, jardín, control de plagas, seguridad, instalaciones técnicas y, por lo general, una empresa de gestión aparte. Cuanto más grande sea la casa y la parcela, más alta será la factura mensual.
Los costes de un condominio son más previsibles y se reparten entre todo el proyecto a través de la cuota común. Para un inversor, eso es una ventaja: es más fácil calcular la rentabilidad neta y hay menos preocupaciones operativas.
Impuesto sobre los ingresos por alquiler
Los ingresos por alquiler en Tailandia están sujetos a impuestos — tanto para residentes como para no residentes si los ingresos provienen de una propiedad tailandesa. Detalles prácticos: obtén un número de identificación fiscal (Tax ID) en un plazo de 60 días desde el primer ingreso; presenta una declaración semestral (PND94, antes de finales de septiembre) y otra anual (PND90, antes de finales de marzo). Por debajo de unos ฿60,000 de ingresos normalmente no es necesario declarar.
Otra razón por la que el leasehold es más caro: la deducción del 30% sobre los ingresos por alquiler solo está disponible para los propietarios (freehold); los arrendatarios en leasehold no pueden aplicarla. Las empresas de gestión ayudan con la declaración, pero conviene verificar el esquema una vez con un especialista fiscal.
Ten en cuenta este impuesto en tu modelo de rentabilidad desde el principio: deberías contar la rentabilidad neta después de todos los costes e impuestos, no la cifra bruta del folleto.
Costes de reventa
La venta de la propiedad puede implicar una tasa de transferencia, el Specific Business Tax (3,3% si se ha mantenido menos de 5 años; en caso contrario, un impuesto de timbre del 0,5%), una retención fiscal, la comisión del agente y los costes legales. Cómo se reparten estos gastos entre vendedor y comprador lo determina el contrato, así que conviene acordarlo de antemano.
El mito más habitual sobre el leasehold: que en la reventa (cesión) solo pagarás un 1,1%. No es así. El 1,1% se cobra en el registro, pero el impuesto sobre la renta personal no se retiene en ese momento: se factura al vendedor después de la operación, según una escala progresiva, sobre el ingreso neto de amortización. En casos reales, en una operación de ฿10–12M, la oficina de hacienda envió facturas de ฿0,9–1M. Así que el «1,1%» no es el coste total de salir de un leasehold: reserva presupuesto para un impuesto sobre la renta aparte.
La propiedad también puede transmitirse por herencia; el procedimiento depende de la forma de propiedad y de si existe testamento. Para los compradores extranjeros recomendamos organizar la planificación patrimonial antes de cerrar el trato.
Preguntas frecuentes
¿Qué impuestos paga el comprador en la compra?
Para el freehold: una tasa de transferencia del 2% sobre el valor catastral (a menudo repartida entre las partes). Para el leasehold: un 1,1% de registro del arrendamiento sobre el importe de todo el periodo. En obra nueva puede añadirse un adelanto de la cuota de comunidad y una aportación al fondo de reserva en la entrega. Las cifras exactas figuran en el contrato.
¿Qué son la cuota de comunidad y el fondo de reserva?
La cuota de comunidad es un pago periódico para el mantenimiento de las zonas comunes (seguridad, piscina, gimnasio, jardín, ascensores, limpieza), calculado por m² al mes. El fondo de reserva es un fondo de reparación de capital para futuros gastos importantes (fachada, ascensores, instalaciones), que normalmente se paga una sola vez en el momento de la compra.
¿Pago impuestos por los ingresos del alquiler?
Sí, los ingresos por alquiler están sujetos a impuestos. El esquema depende de la estructura de propiedad, el tipo de alquiler y la residencia fiscal. Una empresa de gestión suele ayudar con la declaración; para un cálculo preciso, consulta a un especialista fiscal una vez.
¿Qué costes surgen al revender?
Posible tasa de transferencia, Specific Business Tax (3.3% si se mantiene menos de 5 años; en caso contrario, timbre fiscal del 0.5%), retención fiscal, comisión del agente y gastos legales. Quién paga —el vendedor, el comprador o ambos— lo determinan las condiciones del acuerdo.
Más respuestas en la FAQ completa de 90 preguntas.
Proyectos con una hoja de costes transparente
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