Immobilienkauf über eine thailändische Gesellschaft: Risiken und Alternativen
Das Modell „Land auf eine thailändische Firma übertragen“ wird oft als Umgehung des Verbots ausländischen Grundbesitzes angeboten. Es birgt jedoch erhebliche rechtliche Risiken. Wir zeigen ehrlich, wo die Grenze liegt und was sicherer ist.
Aktualisiert am 11. Juli 2026 · 6 Min. Lesezeit · BURO Phuket
- Ein Ausländer kann Land nicht direkt besitzen, daher wird manchmal ein thailändisches Unternehmen als Eigentümer vorgeschlagen.
- Ein Konstrukt mit thailändischen „Nominee“-Gesellschaftern, das allein zur Umgehung des Verbots aufgesetzt wird, ist illegal und riskant.
- Für die meisten Käufer ist ein Freehold-Condo oder ein registriertes Villa-Leasehold sicherer und einfacher — keine Firma nötig.
So funktioniert das Modell
Ein Ausländer kann Land in Thailand nicht direkt besitzen. Eine Umgehungslösung ist eine thailändische Limited Company, die das Land kauft, wobei der Ausländer sie als Director/Shareholder kontrolliert. Gesetzlich darf ein Ausländer höchstens 49% der Anteile halten, die übrigen 51% liegen bei Thailändern.
Hier entsteht das Risiko: Wenn die thailändischen Gesellschafter Strohmänner sind (kein echtes Geschäft, nur eingesetzt, um Land zu halten), verstößt die Struktur gegen das Gesetz.
Warum es riskant ist
Nominee-Gesellschafter sind illegal — und die Strafen werden verschärft. Der Einsatz thailändischer Strohgesellschafter, um das Verbot des Grundeigentums zu umgehen, ist ausdrücklich verboten (Geldstrafe von ฿100,000–1,000,000 und/oder bis zu 3 Jahre Haft). Es werden Gesetzesänderungen vorbereitet, um „Nominee“-Konstruktionen als Geldwäsche einzustufen — das bedeutet 1 bis 10 Jahre Haft und eine Verjährungsfrist von 15 Jahren. Überkreuzbeteiligungen und „Matroschka“-Firmenketten sind ebenfalls illegal. Die Folgen reichen von Geldstrafen bis zum Zwangsverkauf des Vermögenswerts und der Anfechtung des Geschäfts. Eine Gesellschaft, die „nur für das Grundstück“ ohne echte Geschäftstätigkeit gegründet wurde, ist ein Warnsignal, kein funktionierendes Modell.
Selbst eine legal operierende Handelsgesellschaft verursacht Kosten: Buchhaltung, Jahresabschluss, Steuern, Audit. Für eine einzelne Villa ist das oft teurer und komplizierter als direkte Eigentumsformen.
Wann eine Firma sinnvoll ist
Eine Unternehmensstruktur kann sinnvoll sein, wo es echte geschäftliche Aktivität gibt: Projektentwicklung, ein Portfolio von Mietobjekten, ein Geschäftsbetrieb. Also wenn das Unternehmen ein echtes Geschäft ist und der Immobilienbesitz Teil davon ist – nicht sein einziger Daseinsgrund.
Solche Strukturen werden nur mit einem Anwalt und einem Steuerberater aufgebaut, mit vollem Verständnis der Pflichten und der Berichterstattung.
Sichere Alternativen
Für die meisten privaten Käufer gibt es einfachere, sicherere Wege. Ein Freehold-Condo — volles Eigentum innerhalb der 49%-Ausländerquote, ganz ohne Firma. Eine Leasehold-Villa — ein registrierter 30-Jahres-Landpachtvertrag mit Verlängerungsoption, während das Haus separat im Eigentum steht.
In den meisten Fällen erfüllen diese Formen ihren Zweck ohne die Risiken einer Nominee-Struktur. Mehr dazu im Artikel Freehold vs. Leasehold.
Häufig gefragt
Kann ein Ausländer Land über eine thailändische Gesellschaft kaufen?
Theoretisch kann eine thailändische Firma Land besitzen, wobei der Ausländer als Direktor/Gesellschafter bis zu 49% halten darf. Sind die thailändischen Gesellschafter jedoch nur Strohmänner und wurde die Firma ausschließlich gegründet, um das Verbot des Landbesitzes zu umgehen, ist die Struktur illegal und riskant.
Welches Risiko geht der Käufer bei einem Nominee-Shareholder-Modell ein?
Die Nutzung von Strohmann-Anteilseignern zur Umgehung des Verbots ist ausdrücklich untersagt. Die Risiken reichen von Geldstrafen bis zum Zwangsverkauf des Objekts und der Anfechtung des Geschäfts. Hinzu kommen laufende Firmenkosten: Buchhaltung, Berichtswesen, Steuern, Audit.
Wann ist der Kauf über eine Firma gerechtfertigt?
Wenn eine echte Geschäftstätigkeit vorliegt — Entwicklung, ein Portfolio aus Mietobjekten, ein Unternehmen — und der Immobilienbesitz nur ein Teil davon ist. Solche Strukturen werden mit einem Anwalt und einem Steuerberater aufgebaut.
Was ist die Alternative zu einer Firma für Ausländer?
Für die meisten Käufer ist ein Freehold-Condo (innerhalb der 49%-Quote) oder eine Villa mit registriertem Leasehold und separat im Eigentum stehendem Haus sicherer — keine Firma und keine der damit verbundenen Risiken.
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