Freehold oder Leasehold in Phuket: Was Ausländer wählen sollten
Kurz gesagt: Eine Condo-Einheit kann im Volleigentum (Freehold) oder per Langzeitpacht (Leasehold) gehalten werden, während eine Villa fast immer über eine Grundstückspacht erworben wird. Im Folgenden: was das in der Praxis bedeutet, wie sich beide Formen bei Geld und Risiko unterscheiden, und wie Sie je nach Ziel die richtige Wahl treffen.
Aktualisiert am 11. Juli 2026 · 7 Min. Lesezeit · BURO Phuket
- Freehold ist vollständiges Eigentum. Ausländer können es für Eigentumswohnungen innerhalb der Ausländerquote von 49% des Projekts halten.
- Leasehold ist ein registrierter 30-jähriger Pachtvertrag mit Verlängerungsoptionen. Er ist der Standard für Villen (ein Ausländer kann kein Land besitzen), aber auch eine Eigentumswohnung kann als Leasehold erworben werden — als günstigere Alternative zum Freehold.
- „30+30+30 = 90 Jahre“ ist keine automatische Garantie, sondern im Vertrag festgelegte Verlängerungsbedingungen. In der Praxis halten seriöse Entwickler diese ein und verlängern sie; zu prüfen ist genau, wie der Verlängerungsmechanismus formuliert ist und wem das Grundstück gehört.
Was Freehold ist
Freehold bedeutet vollständiges Eigentum: Sie können die Immobilie verkaufen, verschenken, vermieten oder vererben, ohne die Zustimmung einer anderen Partei. Ihr Name steht auf der vom Land Department ausgestellten Eigentumsurkunde.
Für Ausländer in Phuket steht Freehold vor allem für Condominium-Einheiten zur Verfügung. Der Condominium Act erlaubt Ausländern einen gemeinsamen Besitz von höchstens 49% der verkaufbaren Fläche eines Projekts — die Ausländerquote. Solange die Quote offen ist, kaufen Sie echtes Freehold; ist sie ausgeschöpft, bietet der Bauträger Leasehold oder eine thailändische Firmenstruktur an.
Fazit: Die verfügbare Quote ist das Erste, was Sie vor einer Reservierung prüfen sollten. Bei gefragten Projekten in späteren Verkaufsphasen ist die Freehold-Quote am schnellsten ausgeschöpft.
Was Leasehold ist
Leasehold ist ein registriertes langfristiges Nutzungsrecht, das beim Land Department eingetragen wird (eine Registrierung ist bei einer Laufzeit über 3 Jahre erforderlich). Die erste Laufzeit in Thailand beträgt 30 Jahre — das gesetzliche Maximum für eine einmalige Registrierung.
Bei Villen ist Leasehold der Marktstandard: Ein Ausländer kann kein Land direkt besitzen, daher erhält der Käufer einen registrierten Landpachtvertrag, während das Haus selbst separat im Eigentum stehen kann — das Baurecht wird auf Ihren Namen eingetragen. Diese zweistufige Struktur (gepachtetes Land + eigenes Gebäude) ist ein Zeichen für ein korrekt aufgesetztes Projekt.
Ein Apartment kann auch als Leasehold erworben werden — das ist eine eigenständige Option, nicht nur eine Ausweichlösung. Sie wird genutzt, wenn die Freehold-Quote für Ausländer ausgeschöpft ist, aber auch aus freier Wahl: Eine Leasehold-Einheit ist günstiger als das entsprechende Freehold-Objekt, und der Käufer erhält ein registriertes 30-jähriges Recht an einer bestimmten Einheit. Manchmal bietet ein Bauträger beide Formen für dieselbe Einheit an — zu unterschiedlichen Preisen.
Leasehold hat Vorteile: Der Preis liegt meist unter einem vergleichbaren Freehold, es gibt kein Quotenlimit, und die Registrierungsgebühren sind niedriger als bei einer Eigentumsübertragung.
Freehold vs. Leasehold, Punkt für Punkt
| Eigentum | Pachtbesitz | |
|---|---|---|
| Was Sie bekommen | Vollständiges Eigentum, Name auf der Urkunde des Land Department | Eingetragenes Nutzungsrecht für die Leasehold-Laufzeit |
| Laufzeit | Unbefristet | 30 Jahre + vertragliche Verlängerungsoptionen |
| Wer es halten kann | Wohneinheiten — innerhalb der 49%-Quote | Keine Grenzen: Villen, Grundstücke und Condo-Einheiten |
| Gebühren beim Abschluss | Übertragungsgebühr 2% des Schätzwerts | Leasehold-Registrierung 1.1% des Gesamtlaufzeitbetrags |
| Weiterverkauf | Kostenlos; das liquideste Format | Übertragung der verbleibenden Laufzeit; muss im Vertrag festgelegt sein |
| Erbschaft | Nach den allgemeinen Erbschaftsregeln | Nur wenn ausdrücklich im Mietvertrag festgehalten |
| Typisches Objekt | Condominium-Einheit | Villa (Grundstück); Condo nach Wahl oder außerhalb der Quote |
So lesen Sie „30+30+30 = 90 Jahre“ richtig
„90 Jahre“ sind keine automatische Garantie, sondern im Vertrag festgelegte Verlängerungsbedingungen. Nur die erste 30-Jahres-Periode wird direkt beim Land Department registriert (das Maximum nach Zivilgesetzbuch § 540). Das Urteil des Obersten Gerichtshofs Nr. 4655/2566 (gefällt 2023 – 2566 ist das Jahr im buddhistischen Kalender; die Nachricht verbreitete sich 2025 weithin) bestätigte, dass vorab vereinbarte automatische Verlängerungen sich nicht selbst durchsetzen – jede Verlängerung erfordert eine erneute Zustimmung des Grundeigentümers. Hinweis: Es handelte sich um einen Streit zwischen Privatpersonen, kein allgemeingültiges Präjudiz; beim Kauf von einem Unternehmensentwickler bietet das Verbraucherschutz- und AGB-Recht zusätzlichen Schutz. In der Praxis halten seriöse Entwickler die Verlängerungsbedingungen ein.
Es geht nicht darum, dass Leasehold ein schlechtes Instrument ist — es ist ein funktionierendes, gängiges Format für Villen. Entscheidend ist nicht die Zahl „90“, sondern wie der Verlängerungsmechanismus formuliert ist: wer unterschreiben muss, innerhalb welcher Fristen, welche Strafen bei Verweigerung gelten, wem das Land gehört (eine stabile Projektgesellschaft ist besser als eine Einzelperson) und ob das Hausrecht separat auf Ihren Namen eingetragen ist. Bei einem korrekt ausgearbeiteten Vertrag laufen Verlängerungen problemlos — genau das prüfen wir vor der Anzahlung mit einem Anwalt.
Steuern und Gebühren beim Abschluss
Bei einer Freehold-Übertragung zahlen Sie eine Übertragungsgebühr – 2 % des Schätzwerts (in der Praxis nach Vereinbarung zwischen den Parteien aufgeteilt). Gehörte dem Verkäufer die Immobilie weniger als 5 Jahre, kommt die Specific Business Tax von 3,3 % hinzu (andernfalls eine Stempelsteuer von 0,5 %); nach Marktkonvention trägt diese meist der Verkäufer, der Vertrag kann jedoch anderes vorsehen.
Bei einer Leasehold-Registrierung zahlen Sie 1,1 % des Gesamtwerts der Pacht über die Laufzeit (1 % Übertragungsgebühr + 0,1 % Stempelsteuer). Hinweis: Thailand erhebt eine jährliche Land- & Gebäudesteuer: ca. 0,02 % für selbstgenutzte Freehold-Wohnimmobilien und 0,3 % für vermietete Immobilien sowie für Leasehold. Bei dieser Steuer ist Leasehold also meist um ein Vielfaches teurer als Freehold (bei einem Condo für ฿10 Mio. etwa ฿30.000 gegenüber ฿2.000 pro Jahr), und sie wird oft an den Leasehold-Inhaber weitergegeben. „Die Kosten sind gleich“ ist also ein Mythos. Die vollständige Steueraufstellung finden Sie im Artikel zu Eigentümersteuern und -kosten.
Was zu wählen ist: drei Szenarien
Ein Apartment, das für die Vermietung gekauft wird. Nehmen Sie Freehold innerhalb der Quote: maximale Wiederverkaufsliquidität, klare Vererbung und keine Fragen zur Eigentumsform vonseiten des zukünftigen Käufers Ihrer Einheit.
Eine Villa zum Wohnen oder Vermieten. Land-Leasehold ist ein durchaus funktionierendes Modell, wenn die Struktur stimmt: das Haus separat auf Ihren Namen registriert, Verlängerungen mit Vertragsstrafen bei Verweigerung festgeschrieben, der Grundeigentümer ist die Projektgesellschaft. Bei einem korrekten Vertrag sind Verlängerungen Routine; achten Sie nicht auf die beworbenen „90 Jahre“, sondern darauf, wie der Verlängerungsmechanismus formuliert ist.
Knappes Budget oder Quote ausgeschöpft. Eine Leasehold-Einheit kostet merklich weniger als das freehold Äquivalent, und manche Projektverträge enthalten eine Upgrade-to-Freehold-Option, falls Quote frei wird. Ein guter Einstiegspunkt – wenn der Vertrag sich als solide erweist.
Häufig gefragt
Kann ein Ausländer in Thailand Land auf seinen eigenen Namen kaufen?
Nicht direkt — das ist eine zentrale Einschränkung des thailändischen Rechts. Deshalb werden Villen über eine registrierte Landpacht (Leasehold) verkauft, während das Haus selbst getrennt vom Grundstück im Eigentum des Käufers stehen kann.
Was passiert nach 30 Jahren Leasehold?
Die erste registrierte Laufzeit endet, und die Verlängerung erfolgt durch eine erneute Zustimmung des Grundstückseigentümers sowie eine neue Registrierung beim Land Department. Die Verlängerungsbedingungen werden bereits im Vertrag festgehalten, und in der Praxis ist die Verlängerung bei seriösen Bauträgern Routine. Wichtige Punkte für den Anwalt: Wer die Verlängerung unterschreiben muss, innerhalb welcher Fristen, mit welchen Strafen bei Verweigerung, und wie stabil der Grundstückseigentümer ist.
Kann Leasehold nach dem Kauf in Freehold umgewandelt werden?
Bei Condos — ja, wenn in dem Projekt wieder Freehold-Quote frei wird und der Vertrag diese Option enthält. Bauträger bieten das Upgrade meist gegen eine Zuzahlung an. Beim Grundstück unter einer Villa ist die Umwandlung in Freehold für Ausländer nicht möglich.
Ist Leasehold vererbbar?
Ein Lease wird nicht automatisch vererbt – die Übertragung an Erben muss ausdrücklich im Vertrag festgehalten sein. Das ist eine Standardprüfung: Ohne diese Klausel kann die Familie ohne Nutzungsrecht an der Immobilie zurückbleiben.
Weitere Antworten im vollständigen FAQ mit 90 Fragen.
Condominiums mit Freehold-Quote aus dem Katalog
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