Vermieten in Phuket: wie man Einnahmen ehrlich berechnet

Die tatsächlichen Einnahmen aus einem Condo in Phuket hängen von der Immobilie, dem Management und der Auslastung ab — und werden pro Immobilie berechnet, nicht anhand einer Broschüre. Broschürenangaben („bis zu 15 %“) sind meist brutto und unter idealen Bedingungen. Wir schlüsseln auf, woraus die tatsächlichen Einnahmen bestehen und wie man sie ehrlich berechnet.

Aktualisiert am 11. Juli 2026 · 6 Min. Lesezeit · BURO Phuket

Vermieten in Phuket: wie man Einnahmen ehrlich berechnet

Kurz gesagt

Schauen Sie auf netto, nicht auf brutto, und rechnen Sie pro Objekt, nicht anhand einer Broschüre: Die reale Zahl hängt von Preisen, Auslastung und Kosten ab.
Schauen Sie immer auf netto, nicht auf brutto: Ziehen Sie Gemeinschaftsgebühr, Verwaltung, Nebenkosten, Leerstand, Reparaturen und Steuern vom Einkommen ab.
Vertrauen Sie „10–15%“ und „garantierter Rendite“ erst, wenn Sie die tatsächlichen Raten, die Auslastung und die Garantiebedingungen geprüft haben.

Brutto vs. netto: der entscheidende Unterschied

Die Bruttorendite ist die Jahresmiete geteilt durch den Immobilienpreis, vor Kosten. Diese Zahl zeigen Anzeigen gern. Die Nettorendite ist das, was nach allen Ausgaben übrig bleibt — und sie spiegelt die tatsächliche Rendite Ihres Geldes wider.

Eine realistische Nettorendite für gute Condos in starken Lagen wird aus den tatsächlichen Raten und der Auslastung der jeweiligen Einheit berechnet, nicht aus einer Prognose des Bauträgers. Manche Projekte und Saisons liegen höher — das muss aber mit Zahlen belegt werden, nicht mit einer Broschüre.

Was von den Mieteinnahmen abgezogen wird

Um den Nettobetrag zu erhalten, ziehen Sie von der Bruttomiete ab: Gemeinschaftsgebühr und Rücklagenfonds, Nebenkosten, die Verwaltungsprovision, Reinigung und Verbrauchsmaterial, regelmäßige Reparaturen und Möbelersatz, Marketing, Steuern und — entscheidend — Leerstandszeiten zwischen den Mietern.

Leerstand ist der am meisten unterschätzte Posten. Eine ganzjährige Auslastung von 100 % gibt es nicht: In der Nebensaison kann eine Immobilie wochenlang leer stehen. Ein seriöses Modell rechnet daher immer mit einer realistischen Auslastung, nicht mit 365 Tagen im Jahr.

Kurzzeit- vs. Langzeitvermietung

Kurzzeitvermietung (tageweise, an Touristen) bringt in der Hochsaison mehr ein, erfordert aber aktives Management und hängt stark von Auslastung und Saisonalität ab. Langzeitvermietung (monatlich) ist ruhiger und stabiler, aber meist renditeärmer.

Wichtig für Ihre Renditerechnung: Die tageweise Vermietung (unter 30 Tagen) eines Condos ist in Thailand faktisch illegal — sie gilt als Hotelbetrieb, für den eine Condo-Einheit keine Lizenz besitzt (Entscheidung des Land Department, Gerichtspraxis). Die Strafen sind erheblich. Kurzaufenthalte in einem Condo dürfen Sie nicht legal anbieten — hohe „touristische“ Renditeversprechen sollten daher auf ein legales Modell umgerechnet werden: Vermietung ab 30 Tagen oder Projekte mit Hotellizenz bzw. Vermietungsprogramm des Bauträgers.

Die Wahl hängt von der Immobilie und Ihrem Engagement ab. Für einen Investor aus der Ferne ist eine Verwaltungsgesellschaft oft einfacher – sie übernimmt Marketing, Check-in, Reinigung, Zahlungen und Berichtswesen; ihre Provision muss ebenfalls in die Kalkulation einfließen.

Welche Objekte und Gebiete lassen sich am besten vermieten

Immobilien in der Nähe von Strand, Cafés, Restaurants und Geschäften funktionieren am besten – das ist das erste Kriterium für Touristen. Pool, Fitnessraum, Design, Aussicht und ein guter Grundriss steigern den Wert zusätzlich. Gefragte Vermietungslagen auf Phuket sind Bang Tao, Laguna, Kamala, Rawai und Nai Harn.

Bei der Langzeitvermietung zählen Schulen, Geschäfte, Straßen und die alltägliche Bequemlichkeit am meisten — nicht nur die Strandnähe. Die vollständige Übersicht im Gebiete-Guide.

Garantierte Rendite: richtig verstehen

Eine „garantierte Rendite von 7 %“ ist eine Vertragsklausel, kein Naturgesetz. Lesen Sie solche Programme genau: die Garantielaufzeit, den Prozentsatz, was enthalten ist, welche Kosten abgezogen werden und ob der Eigentümer die Immobilie selbst nutzen darf. Seien Sie bei Versprechen von 10–15 % vorsichtig — sie müssen durch reale Mietpreise, Auslastung und lokale Konkurrenz gedeckt sein.

Unser Ansatz: Wir berechnen ein konservatives Netto-Szenario anhand der tatsächlichen Daten eines konkreten Projekts. Bleibt die Zahl nach einer ehrlichen Kalkulation attraktiv, ist es eine gute Immobilie.

Fragen

Häufig gefragt

Wie hoch ist die reale Mietrendite in Phuket?

Die tatsächlichen Einnahmen hängen von der Immobilie, dem Management und der Saison ab. Wir berechnen die Nettoeinnahmen anhand der tatsächlichen Mietpreise und Kosten der jeweiligen Einheit, nicht anhand einer Broschürenprognose. Vertrauen Sie keiner „typischen Rendite“, die ohne Berechnung genannt wird.

Was ist besser: kurzfristige oder langfristige Vermietung?

Kurzfristige Vermietung bringt in der Hochsaison mehr ein, erfordert aber aktives Management und hängt von der Auslastung ab. Langfristige Vermietung ist ruhiger und stabiler, aber meist weniger rentabel. Die Wahl hängt von der Immobilie und Ihrem Engagement ab.

Sollte ich Renditeversprechen von 10–15 % vertrauen?

Behandeln Sie solche Zahlen mit Vorsicht. Hohe Renditen sind möglich, müssen aber durch echte Mietpreise, Auslastung, Kosten und Wettbewerb gestützt sein. Kalkulieren Sie das Nettoeinkommen anhand eines konservativen Szenarios, nicht anhand der Bruttozahl aus einer Anzeige.

Wer verwaltet die Einheit nach dem Kauf?

Optionen: die Verwaltungsgesellschaft des Projekts, eine externe Vermietungsgesellschaft oder die Selbstverwaltung. Für einen ausländischen Investor ist eine Verwaltungsgesellschaft oft die einfachere Lösung – sie übernimmt Marketing, Check-in, Reinigung, Zahlungen und Berichterstattung gegen eine Provision, die Sie in Ihre Kalkulation einbeziehen sollten.

Weitere Antworten im vollständigen FAQ mit 90 Fragen.

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