Steuern und Kosten beim Immobilienkauf in Phuket
Der Preis in der Broschüre ist nicht die endgültige Summe. Dazu kommen einmalige Gebühren beim Abschluss, monatliche Betriebskosten und Steuern. Wir schlüsseln jeden Posten auf, damit Sie die tatsächlichen Eigentumskosten kennen, bevor Sie reservieren.
Aktualisiert am 11. Juli 2026 · 6 Min. Lesezeit · BURO Phuket
- Beim Kauf: Freehold — 2% Übertragungsgebühr auf den Schätzwert; Leasehold — 1.1% Registrierungsgebühr auf den Gesamtbetrag der Laufzeit.
- Monatlich: Gemeinschaftsgebühr (pro m²) und Nebenkosten; einmalig in den Instandhaltungsfonds. Bei einer Villa kommen Garten, Pool und Sicherheit hinzu.
- Mieteinnahmen werden versteuert; beim Weiterverkauf sind ggf. Übertragungsgebühr, 3.3% SBT, Quellensteuer und Provision zu erwarten. Wer zahlt, wird im Vertrag festgelegt.
Einmalige Kosten beim Kauf
Die Gebührenstruktur hängt von der Eigentumsform ab. Beim Kauf eines Condos als Freehold ist die Hauptgebühr eine Übertragungsgebühr von 2% des vom Grundbuchamt festgesetzten Werts; marktüblich wird sie oft zwischen Käufer und Verkäufer geteilt. Für die Eintragung eines Leasehold zahlen Sie 1.1% des Werts der gesamten Pachtlaufzeit.
Bei Neubauten kommt oft ein einmaliger Beitrag zur Instandhaltungsrücklage sowie ein Jahr Nebenkosten im Voraus hinzu – Entwickler verlangen dies häufig bei der Übergabe. Die genauen Beträge stehen immer im Vertrag und seinen Anlagen – fragen Sie vor der Anzahlung nach der Kostenaufstellung.
Jährliche Eigentümerkosten
Die wichtigsten laufenden Kosten: die Gemeinschaftsgebühr (Instandhaltung der Gemeinschaftsflächen), Nebenkosten, Internet, Versicherung und, bei Vermietung, die Provision der Verwaltungsgesellschaft. Dazu kommen gelegentlich Reparaturen und der Ersatz von Möbeln.
Common Fee ist eine laufende Gebühr für Sicherheit, Pool, Fitnessstudio, Garten, Aufzüge, Rezeption und Reinigung; sie wird pro Quadratmeter und Monat berechnet. Je mehr Infrastruktur ein Projekt hat, desto höher der Satz. Sinking Fund ist ein separater Rücklagenfonds für größere Instandsetzungen (Fassade, Aufzüge, Technik), der in der Regel einmalig beim Kauf gezahlt wird.
Die jährliche Land & Building Tax — oft vergessen. Sätze: ~0.02% für selbst genutztes Freehold-Eigentum, 0.3% für vermietete Immobilien und 0.3% für Leasehold immer (gilt als gewerblich), meist an den Leasehold-Inhaber weitergegeben. Bei einem ฿10M-Condo ist der Unterschied real: Ein Freehold-Eigennutzer zahlt ≈ ฿2,000/Jahr, bei Leasehold sind es ≈ ฿30,000/Jahr. Für Eigennutzung bietet das „gelbe Hausbuch“ eine Befreiung für die ersten ฿10M des Werts, ist für Ausländer aber schwer zu erhalten.
Eigentumswohnung vs. Villa: der Unterschied bei den Unterhaltskosten
Eine Villa kostet im Unterhalt meist mehr als ein Condo: Zu den gemeinsamen Gebühren kommen der eigene Pool, der Garten, die Schädlingsbekämpfung, Sicherheit, Haustechnik und meist eine separate Verwaltungsgesellschaft hinzu. Je größer Haus und Grundstück, desto höher die monatliche Rechnung.
Die Kosten eines Condos sind besser planbar und werden über die Common Fee auf das gesamte Projekt verteilt. Für einen Investor ist das ein Plus: Die Nettorendite lässt sich leichter kalkulieren, weniger operative Sorgen.
Steuer auf Mieteinnahmen
Mieteinnahmen in Thailand sind steuerpflichtig — für Ansässige und Nicht-Ansässige gleichermaßen, wenn die Einnahmen aus thailändischem Grundbesitz stammen. Praktische Details: Beantragen Sie innerhalb von 60 Tagen nach der ersten Einnahme eine Steuernummer (Tax ID); reichen Sie eine Halbjahreserklärung (PND94, bis Ende September) und eine Jahreserklärung (PND90, bis Ende März) ein. Unter etwa ฿60.000 Einnahmen müssen Sie in der Regel keine Erklärung abgeben.
Ein weiterer Grund, warum Leasehold teurer ist: Die 30%ige Steuerabzugsmöglichkeit bei Mieteinnahmen steht nur Eigentümern (Freehold) zur Verfügung; Leasehold-Inhaber können sie nicht nutzen. Verwaltungsgesellschaften helfen bei der Abrechnung, aber es lohnt sich, das Modell einmal mit einem Steuerberater zu prüfen.
Berücksichtigen Sie diese Steuer von Anfang an in Ihrem Renditemodell — Sie sollten mit der Nettorendite nach allen Kosten und Steuern rechnen, nicht mit der Bruttozahl aus der Broschüre.
Kosten beim Weiterverkauf
Beim Verkauf der Immobilie können eine Transfergebühr, die Specific Business Tax (3.3% bei einer Haltedauer unter 5 Jahren; andernfalls 0.5% Stempelsteuer), Quellensteuer, eine Maklerprovision und Anwaltskosten anfallen. Wie sich diese zwischen Verkäufer und Käufer aufteilen, regelt der Vertrag – das sollte man vorab vereinbaren.
Der häufigste Leasehold-Mythos: dass Sie beim Weiterverkauf (Assignment) nur 1.1% zahlen. Das stimmt nicht. Die 1.1% werden bei der Registrierung berechnet, aber die Einkommensteuer wird dabei nicht einbehalten – sie wird dem Verkäufer nach dem Geschäft in Rechnung gestellt, nach progressivem Tarif, auf das um die Abschreibung bereinigte Einkommen. In realen Fällen bei einem Deal über ฿10–12M stellte das Finanzamt Rechnungen über ฿0.9–1M aus. „1.1%“ sind also nicht die Gesamtkosten für den Ausstieg aus einem Leasehold – planen Sie eine separate Einkommensteuer ein.
Immobilien können auch vererbt werden; das Verfahren hängt von der Eigentumsform und davon ab, ob ein Testament vorliegt. Ausländischen Käufern empfehlen wir, die Nachlassplanung vor Vertragsabschluss zu regeln.
Häufig gefragt
Welche Steuern zahlt der Käufer beim Kauf?
Bei Freehold — 2% Transfer Fee auf den Schätzwert (oft zwischen den Parteien geteilt). Bei Leasehold — 1,1% Registrierungsgebühr auf den Gesamtbetrag der Laufzeit. Bei Neubauten kommen bei der Übergabe oft eine Vorauszahlung der Common Fee und ein Beitrag zum Sinking Fund hinzu. Die genauen Zahlen stehen im Vertrag.
Was sind Common Fee und Sinking Fund?
Die Gemeinschaftsgebühr ist eine regelmäßige Abgabe für die Instandhaltung der Gemeinschaftsflächen (Sicherheit, Pool, Fitnessstudio, Garten, Aufzüge, Reinigung), berechnet pro m² und Monat. Der Instandhaltungsfonds ist eine Rücklage für größere künftige Kosten (Fassade, Aufzüge, Technik), die in der Regel einmalig beim Kauf gezahlt wird.
Muss ich Steuern auf Mieteinnahmen zahlen?
Ja, Mieteinnahmen sind steuerpflichtig. Die Regelung hängt von der Eigentumsstruktur, der Vermietungsart und der Steuerresidenz ab. Eine Verwaltungsgesellschaft unterstützt meist bei der Meldung; für eine genaue Berechnung sollten Sie einmalig einen Steuerberater konsultieren.
Welche Kosten entstehen beim Wiederverkauf?
Mögliche Übertragungsgebühr, Specific Business Tax (3.3% bei Besitz unter 5 Jahren, sonst 0.5% Stempelsteuer), Quellensteuer, Maklerprovision und Rechtskosten. Wer zahlt — Verkäufer, Käufer oder beide — wird durch die Vertragsbedingungen festgelegt.
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