Ein Visum für den Immobilienkauf in Thailand: Investition, LTR und mehr
Der Kauf einer Immobilie verschafft nicht automatisch ein Visum — aber eine Investition ab ฿3M begründet den Antrag auf das Investoren-Visum (die Unterlagen reicht der Käufer selbst ein). Außerdem gibt es mehrere separate Langzeitvisa, die Eigentümer leichter erhalten können. Hier sehen Sie, welches Visum zu welchem Ziel passt.
Aktualisiert am 11. Juli 2026 · 7 Min. Lesezeit · BURO Phuket
- Ein Kauf ab ฿3 Mio. (Freehold-Condo, Villa oder zwei Condos im selben Gebäude) bietet die Grundlage für ein Non-B-Investitionsvisum: 3 Monate → Verlängerung um 12 Monate, danach jährlich. Es ist nicht automatisch: Der Käufer reicht die Unterlagen selbst ein. Ein neuer Weg (seit Oktober 2025), dessen Details sich noch einspielen.
- Die LTR (10 Jahre) und das Thailand Privilege (5–20 Jahre) sind getrennte Langzeitvisa; ein Immobilienkauf hilft als Nachweis von Vermögen/Adresse, ist aber nicht die alleinige Voraussetzung.
- Die thailändischen Visabestimmungen ändern sich. Klären Sie die genauen Anforderungen, den Betrag und die Laufzeit vor dem Abschluss immer mit einem Einwanderungsanwalt.
Das Investment-Visum für Immobilien ab ฿3 Mio.
Dieser Weg ist direkt an einen Kauf gebunden. Die ersten Fälle auf Phuket (Anfang 2026) wurden als Non-B-Investment-Visum abgewickelt: zunächst ein 3-monatiges (Single-)Visum, dann eine 12-monatige Verlängerung, danach jährlich, solange Sie die Immobilie besitzen. Die Abwicklung erfolgt über einen autorisierten Visa-Anbieter (Longstay — ein Unternehmen, das teilweise dem Tourismusministerium gehört, nach dem Modell von Thailand Privilege), mit einem Mitgliedschafts-Aufpreis (~฿4,000).
Was als Nachweis gilt (ab ฿3M): ein freehold Condo auf Ihren Namen; eine Villa (Haus + gepachtetes Land); ein Resale-Condo, gekauft von einer thailändischen Privatperson; oder zwei Condos zusammen in einem Gebäude. Leasehold zählt ebenfalls (etwas höhere Schwelle, ab ฿3.06M), in der Praxis wird ein Visum auf reiner Leasehold-Basis bisher aber vor allem an Personen vergeben, die bereits ein Langzeitvisum besitzen – freehold Condos und Villen sind die verlässlichere Grundlage.
Ein Kauf gewährt das Visum nicht automatisch — er schafft die Grundlage; der Käufer reicht die Unterlagen selbst ein (meist über den Visa-Betreiber). Die Gelder müssen aus dem Ausland in Fremdwährung eingehen, zusammen mit einer entsprechenden Bescheinigung (FETF / „Tor Tor 3“). Für die Verlängerung kommen Sie etwa 20 Tage vor Ablauf der 3-Monats-Frist wieder.
Ein neuer Weg — Details werden noch präzisiert. Das ฿3M-Programm wurde 2025 durch Einwanderungsverordnungen formalisiert (in Kraft seit 1. Oktober 2025), die ersten Visa wurden Anfang 2026 ausgestellt. Es funktioniert, aber die Regeln setzen sich noch. Verwechseln Sie es nicht mit dem klassischen Investment-Visum (Non-Immigrant „IM“): Dort liegt die Schwelle bei ฿10M, und neben Immobilien zählen dort auch thailändische Staatsanleihen oder ein Festgeldkonto. Klären Sie den genauen Betrag, die Laufzeit und die Liste der erforderlichen Unterlagen vor dem Kauf mit einem Einwanderungsanwalt — wir stellen Ihnen gerne einen vertrauenswürdigen Kontakt her.
LTR: ein Langzeitvisum für 10 Jahre
Die LTR (Long-Term Resident) ist ein 10-jähriges (5+5) Visum des Board of Investment (BOI), getrennt vom Investment-Visum. Für Käufer sind zwei Kategorien relevant:
• Wealthy Global Citizen — Vermögen ab $1M + mindestens $500K in Thailand investiert (Immobilien können auf diese $500K angerechnet werden); die Anforderung von $80K Jahreseinkommen für diese Kategorie wurde gestrichen.
• Wealthy Pensioner (50+) — thailändische Immobilien ab $250K + passivem Einkommen ab $40K/Jahr. Oft die zugänglichste Option für Käufer über 50.
LTR-Vorteile: vereinfachte Einreise, Fast-Track am Flughafen und — wichtig — Befreiung von der Einkommensteuer auf nach Thailand überwiesenes ausländisches Einkommen.
Ein Immobilienkauf gewährt nicht automatisch die LTR, kann aber als Vermögensnachweis zählen und einige Formalitäten vereinfachen. Es ist ein Visum, das an Status und Einkommen gebunden ist, nicht an Quadratmeter — anders als das Investitionsvisum.
Thailand Privilege und DTV
Thailand Privilege (früher Elite) ist ein Mitgliedschaftsvisum für 5–20 Jahre ohne Einkommensvoraussetzung: Sie zahlen eine Gebühr und erhalten ein langfristiges Aufenthaltsrecht. Das Basispaket für 5 Jahre liegt bei etwa ~฿900K (eine Aktion für ฿650K lief bis Anfang 2026 und ist nicht mehr aktuell). Preise und Paketinhalte ändern sich regelmäßig — prüfen Sie die aktuellen Angaben. Praktisch für alle, die einen verlässlichen Status wünschen, ohne ihn an eine Investition oder ein Einkommen zu knüpfen.
DTV (Destination Thailand Visa) ist ein 5-Jahres-Visum für Remote-Worker und Freelancer: bis zu 180 Tage pro Einreise mit einer weiteren Verlängerung um 180 Tage. Voraussetzung ist ein Kontostand von etwa ฿500K, der mindestens 3 Monate dort verbleiben muss. Es ist nicht an eine Immobilie gebunden; 2025–2026 wurden die DTV-Antragsprüfung und die Einreisekontrollen merklich verschärft (mehr Dokumente, Kontostandsprüfungen an der Grenze) — planen Sie also zusätzliche Zeit ein.
Welches Visum ein Eigentümer wählen sollte
Sie kaufen ein Freehold-Condo ab ฿3M und möchten dafür ein Visum — das Non-B-Investorenvisum: der Weg, bei dem der Kauf selbst die Grundlage bildet. Hohes Einkommen oder großes Vermögen, 10 Jahre Horizont und Steuervorteile gewünscht — das LTR. Ein verlässlicher langer Status ohne Einkommensbedingungen gewünscht — Thailand Privilege. Sie arbeiten remote und sind noch unentschlossen — das DTV.
In der Praxis werden Wege kombiniert: z. B. mit einem DTV einreisen, während Sie eine Immobilie auswählen, und nach dem Kauf das Investorenvisum beantragen. Wir stimmen den Deal mit dem Visa-Ablauf ab und verbinden Sie mit einem vertrauenswürdigen Einwanderungsanwalt.
Häufig gefragt
Verschafft der Immobilienkauf in Thailand ein Aufenthaltsrecht?
Ein Kauf gewährt nicht automatisch ein Visum oder einen Aufenthaltsstatus. Der Kauf eines Freehold-Condos ab ฿3 Mio. bietet jedoch die Grundlage für ein Non-B-Investitionsvisum (über einen autorisierten Visa-Dienstleister) — der Käufer reicht die Unterlagen selbst ein. Es ist jährlich und verlängerbar, solange Sie die Immobilie besitzen. Es handelt sich um einen neuen Weg (gültig ab Oktober 2025), dessen Details sich noch einspielen.
Wie viel muss ich für das Immobilienbesitzer-Visum investieren?
Die Schwelle liegt bei ฿3M, und auf dieser Stufe zählt nur Immobilienbesitz: ein Freehold-Condo, der auf Ihren Namen eingetragen ist. Thailändische Staatsanleihen und Festgeldeinlagen sind ein anderes, separates Instrument (das klassische Non-Immigrant-„IM“-Investment-Visum mit einer Schwelle von ฿10M). Klären Sie den genauen Betrag und die Details mit einem Einwanderungsanwalt — der Weg ist neu, und die Einzelheiten werden noch festgelegt.
Worin unterscheidet sich das Immobilienbesitzer-Visum vom LTR?
Das Non-B-Investitionsvisum (ab ฿3M) wird für einen konkreten Kauf ausgestellt: 3 Monate → 12 Monate → jährlich. Das LTR ist ein 10-jähriges BOI-Visum auf Basis von Vermögen/Einkommen (die Kategorie für Wohlhabende setzt als Richtwert rund $1M Vermögen voraus, davon rund $500K in Thailand — Immobilien können mitzählen); es handelt sich um unterschiedliche Programme mit unterschiedlichen Behörden und Bedingungen.
Kann das Visum aus der Ferne organisiert werden, wenn man aus dem Ausland kauft?
Der Kauf selbst wird von Ausländern oft aus der Ferne abgewickelt, während die Visa-Formalitäten ein separater Prozess sind, der in der Regel die Einreichung von Dokumenten und meist auch die Einreise erfordert. Wir helfen, beide Abläufe im Voraus zu planen, damit der Transfer von Geldern und Dokumenten sowohl für die Eigentumsregistrierung als auch für das Visum funktioniert.
Weitere Antworten im vollständigen FAQ mit 90 Fragen.
Condos ab ฿3 Mio. — geeignet für das Investment-Visum
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