Покупка недвижимости через тайскую компанию: риски и альтернативы
Схему «оформить землю на тайскую компанию» часто предлагают, чтобы обойти запрет на владение землёй иностранцем. Но у неё есть серьёзные юридические риски. Разбираем честно, где грань и что безопаснее.
Обновлено 11 июля 2026 · 6 мин чтения · BURO Phuket
- Иностранец не может напрямую владеть землёй, поэтому иногда предлагают тайскую компанию как владельца.
- Схема с «номинальными» тайскими акционерами, созданная только ради обхода запрета, — незаконна и рискованна.
- Для большинства покупателей безопаснее и проще freehold-квартира или зарегистрированный leasehold на виллу — без компании.
Как устроена схема
Иностранец не может владеть землёй в Таиланде напрямую. Один из обходных путей — тайская компания (Thai Limited), которая покупает землю, а иностранец контролирует её как директор/акционер. По закону иностранец может владеть не более чем 49% акций, поэтому остальные 51% оформляются на тайцев.
Именно здесь возникает риск: если тайские акционеры — номинальные (не ведут реальный бизнес, введены только ради владения землёй), такая структура нарушает закон.
Почему это рискованно
Номинальные акционеры — это незаконно, и ответственность ужесточают. Использование подставных тайских акционеров ради обхода запрета на владение землёй прямо запрещено (штраф ฿100 000–1 000 000 и/или до 3 лет). Готовятся поправки, переводящие «номинальность» в разряд отмывания денег — это уже от 1 до 10 лет и срок давности 15 лет. Перекрёстное владение и «матрёшки» из компаний тоже незаконны. Последствия — от штрафов до принудительной продажи актива и оспаривания сделки. Компания, созданная только «под землю» без реальной деятельности, — красный флаг, а не рабочая схема.
Даже легально работающая компания несёт расходы: бухгалтерия, ежегодная отчётность, налоги, аудит. Для одной виллы это часто дороже и сложнее, чем прямые формы владения.
Когда компания оправдана
Структура через компанию может быть уместна там, где есть реальная коммерческая деятельность: девелопмент, портфель арендной недвижимости, бизнес. То есть когда компания — это настоящий бизнес, а владение недвижимостью — его часть, а не единственная цель существования.
Такие структуры выстраивают только с юристом и налоговым консультантом, с полным пониманием обязательств и отчётности.
Безопасные альтернативы
Для большинства частных покупателей есть более простые и безопасные пути. Квартира во freehold — полная собственность в пределах иностранной квоты 49%, без всякой компании. Вилла в leasehold — зарегистрированная аренда земли на 30 лет с продлением, при этом дом оформляется в собственность отдельно.
В большинстве случаев эти формы закрывают задачу без рисков номинальной структуры. Подробнее — в статье про freehold и leasehold.
Частые вопросы
Можно ли иностранцу купить землю через тайскую компанию?
Технически землю может владеть тайская компания, где иностранец — директор/акционер с долей до 49%. Но если тайские акционеры номинальные и компания создана только ради обхода запрета на владение землёй, такая структура незаконна и рискованна.
Чем рискует покупатель при схеме с номинальными акционерами?
Использование подставных акционеров для обхода запрета прямо запрещено. Риски — от штрафов до принудительной продажи актива и оспаривания сделки. Плюс постоянные расходы компании: бухгалтерия, отчётность, налоги, аудит.
Когда покупка через компанию оправдана?
Когда есть реальная коммерческая деятельность — девелопмент, портфель арендной недвижимости, бизнес, — а владение недвижимостью лишь часть этого. Такие структуры выстраивают с юристом и налоговым консультантом.
Какая альтернатива компании для иностранца?
Для большинства покупателей безопаснее квартира во freehold (в пределах квоты 49%) или вилла в зарегистрированном leasehold с оформлением дома в собственность отдельно — без компании и связанных с ней рисков.
Больше ответов — в полном FAQ из 90 вопросов.
Объекты с прозрачной формой собственности
Примеры проектов с freehold-квотой или корректным leasehold — без схем с компанией. Сверим структуру с юристом.
Подберём безопасную форму собственности
Расскажем без прикрас, какая форма подходит под ваш объект и бюджет — freehold, leasehold или когда действительно нужна компания. С юристом. Бесплатно, в WhatsApp.