Freehold или leasehold на Пхукете: что выбрать иностранцу

Что такое freehold

Freehold — это полная собственность: объект можно продать, подарить, сдать в аренду или передать по наследству без чьего-либо согласия. Ваше имя вписано в свидетельство о праве собственности, которое выдаёт Land Department.

Для иностранца на Пхукете freehold доступен в первую очередь для квартир в кондоминиумах. Закон о кондоминиумах разрешает иностранцам суммарно владеть не более чем 49% продаваемой площади проекта — это иностранная квота. Пока квота не выбрана, вы покупаете полноценный freehold; когда выбрана — застройщик предложит leasehold или оформление на тайскую структуру.

Практический вывод: наличие свободной квоты — первое, что нужно проверять перед бронированием. В популярных проектах на поздних стадиях продаж freehold-квота заканчивается раньше всего.

Что такое leasehold

Leasehold — это долгосрочная аренда права пользования, зарегистрированная в Land Department (регистрация обязательна для сроков больше 3 лет). Первый срок в Таиланде — 30 лет: это максимум, который закон позволяет зарегистрировать за один раз.

Для вилл leasehold — стандарт рынка: землёй иностранец напрямую владеть не может, поэтому покупатель получает зарегистрированную аренду земли, а сам дом при этом можно оформить в собственность отдельно — на ваше имя регистрируется право на строение. Такая двухуровневая структура (земля в аренде + дом в собственности) — признак корректно устроенного проекта.

Квартиру в кондоминиуме тоже можно взять в leasehold — это самостоятельная опция, а не только запасной вариант. Так оформляют юниты, когда иностранная freehold-квота уже выбрана, но и по собственному выбору: leasehold-квартира дешевле freehold-аналога, а покупатель получает зарегистрированное на 30 лет право на конкретный юнит. Иногда застройщик предлагает на один и тот же юнит обе формы на выбор — с разницей в цене.

У leasehold есть и плюсы: цена обычно ниже сопоставимого freehold, нет ограничений по квоте, а сборы при регистрации меньше, чем при передаче собственности.

Сравнение: freehold и leasehold по пунктам

Как правильно читать «30+30+30 = 90 лет»

Вывод не в том, что leasehold — плохой инструмент: это рабочий и распространённый формат для вилл. Вывод в том, что ориентироваться нужно не на саму цифру «90», а на то, как прописан механизм продления: кто обязан его подписать, в какие сроки, какие санкции за отказ, кто владелец земли (устойчивая компания проекта надёжнее физлица) и оформлено ли право на дом отдельно на вас. Когда договор составлен корректно, продления происходят без проблем — именно эти пункты мы проверяем с юристом до внесения депозита.

Налоги и расходы: что платится при сделке

При передаче freehold платится transfer fee — 2% от оценочной стоимости (по практике делится между сторонами по договорённости). Если продавец владел объектом меньше 5 лет, добавляется Specific Business Tax 3,3% (иначе — гербовый сбор 0,5%); по рынку эти налоги обычно несёт продавец, но в договоре может быть иное.

При регистрации leasehold платится сбор 1,1% от стоимости аренды за весь срок (1% transfer fee + 0,1% гербовый). Внимание: в Таиланде есть ежегодный налог на землю и здания (Land & Building Tax): для freehold-жилья ~0,02%, для сдачи в аренду и для leasehold — 0,3%. То есть по этому налогу leasehold обычно дороже freehold в разы (на квартире ฿10 млн — примерно ฿30 000 против ฿2 000 в год), и его чаще перекладывают на держателя аренды. Так что «расходы одинаковы» — миф. Подробный разбор налогов — в статье о налогах и расходах владельца.

Что выбрать: три сценария

Инвестиция в квартиру под аренду. Берите freehold в пределах квоты: максимальная ликвидность при перепродаже, понятное наследование, у покупателя вашего юнита не возникнет вопросов к форме собственности.

Вилла для жизни или сдачи. Leasehold на землю — нормальный рабочий формат, если структура правильная: дом оформлен на вас отдельно, продления прописаны с санкциями за отказ, владелец земли — компания проекта. При корректном договоре продления происходят штатно; ориентируйтесь не на рекламную цифру «90 лет», а на то, как именно прописан механизм продления.

Ограниченный бюджет или квота выбрана. Leasehold-квартира стоит заметно дешевле freehold-аналога, а в ряде проектов договор содержит опцию апгрейда до freehold, если квота освободится. Хороший вариант входа, если проверить договор.