Журнал BURO · Финансы

Налоги и расходы при покупке недвижимости на Пхукете

Цена в брошюре — не итоговая сумма. К ней добавляются разовые сборы при сделке, ежемесячное обслуживание и налоги. Разбираем все статьи расходов, чтобы вы посчитали реальную стоимость владения ещё до бронирования.

Обновлено 11 июля 2026 · 6 мин чтения · BURO Phuket

Коротко

При покупке: freehold — transfer fee 2% от оценочной стоимости; leasehold — регистрация аренды 1,1% от суммы за весь срок.
Ежемесячно: common fee (за м²) и коммуналка; разово в фонд капремонта — sinking fund. У виллы добавляются сад, бассейн, охрана.
Доход от аренды облагается налогом; при перепродаже возможны transfer fee, SBT 3,3%, withholding tax и комиссия. Кто платит — определяет договор.

Разовые расходы при покупке

Состав сборов зависит от формы собственности. При покупке квартиры во freehold основной сбор — transfer fee 2% от оценочной стоимости Land Department; по рынку он часто делится между покупателем и продавцом. При оформлении leasehold платится регистрация аренды — 1,1% от суммы аренды за весь срок.

К этому у новостроек могут добавляться разовое пополнение sinking fund (фонд капремонта) и авансовый common fee за 1 год — застройщики часто просят их при передаче ключей. Точные суммы всегда прописаны в договоре и приложениях к нему — просите смету до депозита.

Ежегодные расходы владельца

Основные постоянные статьи: common fee (обслуживание общей территории), коммунальные платежи, интернет, страховка и, если сдаёте, комиссия управляющей компании. Плюс периодически — ремонт и замена мебели.

Common fee — регулярный платёж за охрану, бассейн, спортзал, сад, лифты, ресепшн и уборку; считается за квадратный метр в месяц. Чем больше инфраструктуры в проекте, тем выше ставка. Sinking fund — отдельный фонд капитального ремонта (фасад, лифты, инженерия), обычно вносится разово при покупке.

Годовой налог на землю и здания (Land & Building Tax) — о нём часто забывают. Ставки: freehold для личного проживания — ~0,02%, сдача в аренду — 0,3%, а leasehold — всегда 0,3% (объект считается коммерческим), и его обычно перекладывают на держателя аренды. На квартире ฿10 млн разница ощутима: freehold-жилец ≈ ฿2 000/год, leasehold ≈ ฿30 000/год. Для личного проживания «жёлтая домовая книга» даёт освобождение на первые ฿10 млн стоимости, но оформить его иностранцу непросто.

Квартира или вилла: разница в обслуживании

Обслуживание виллы обычно дороже квартиры: помимо общих сборов добавляются собственный бассейн, сад, pest control, охрана, инженерные системы и, как правило, отдельная управляющая компания. Чем больше дом и участок — тем выше ежемесячные расходы.

У квартиры расходы предсказуемее и «размазаны» на весь проект через common fee. Для инвестора это плюс: проще считать чистую доходность и меньше операционных забот.

Налог на доход от аренды

Доход от сдачи в аренду в Таиланде облагается налогом — и у резидентов, и у нерезидентов, если доход от тайской недвижимости. Практические детали: получить Tax ID нужно в течение 60 дней после первого дохода; подаётся полугодовой отчёт PND94 (до конца сентября) и годовой PND90 (до конца марта). Ниже порога ~฿60 000 дохода отчитываться обычно не требуется.

Ещё одна причина, почему leasehold дороже: вычет 30% от арендного дохода доступен только собственникам (freehold); держатели leasehold этот вычет применить не могут. Управляющие компании помогают с отчётностью, но схему лучше разово сверить с налоговым специалистом.

Важно закладывать налог в модель доходности заранее — считать нужно чистую доходность после всех расходов и налогов, а не валовую из брошюры.

Расходы при перепродаже

При выходе из объекта могут возникать transfer fee, Specific Business Tax (3,3%, если владели меньше 5 лет; иначе гербовый сбор 0,5%), withholding tax, комиссия агенту и юридические расходы. Распределение между продавцом и покупателем определяется договором — этот пункт стоит согласовать заранее.

Самое частое заблуждение по leasehold: что при перепродаже (уступке) заплатите всего 1,1%. Это неверно. 1,1% берут при регистрации, но НДФЛ при этом не удерживается — его доначисляют продавцу после сделки по прогрессивной шкале, от дохода с учётом амортизации. По реальным кейсам на сделке ~฿10–12 млн налоговая присылала счёт на ฿0,9–1 млн НДФЛ. Так что «1,1%» — это не итоговая стоимость выхода из лизхолда; закладывайте отдельный НДФЛ.

Недвижимость также можно передать по наследству; порядок зависит от формы собственности и наличия завещания. Иностранным покупателям мы советуем продумать наследственное планирование до сделки.

Вопросы

Частые вопросы

Какие налоги платит покупатель при покупке?

При freehold — transfer fee 2% от оценочной стоимости (часто делится сторонами). При leasehold — регистрация аренды 1,1% от суммы за весь срок. К этому у новостроек могут добавляться авансовый common fee и взнос в sinking fund при передаче ключей. Точные суммы — в договоре.

Что такое common fee и sinking fund?

Common fee — регулярный платёж за обслуживание общей территории (охрана, бассейн, спортзал, сад, лифты, уборка), считается за м² в месяц. Sinking fund — фонд капитального ремонта на крупные будущие расходы (фасад, лифты, инженерия), обычно вносится разово при покупке.

Нужно ли платить налог с дохода от аренды?

Да, доход от аренды облагается налогом. Схема зависит от структуры владения, типа аренды и налогового резидентства. Управляющая компания обычно помогает с отчётностью; для корректного расчёта стоит разово проконсультироваться с налоговым специалистом.

Какие расходы возникают при перепродаже?

Возможны transfer fee, Specific Business Tax (3,3% при владении менее 5 лет, иначе гербовый сбор 0,5%), withholding tax, комиссия агенту и юридические расходы. Кто именно платит — продавец, покупатель или обе стороны — определяется условиями сделки.

Больше ответов — в полном FAQ из 90 вопросов.

Из каталога