Виза за покупку недвижимости в Таиланде: инвестиционная, LTR и другие
Покупка недвижимости не выдаёт визу автоматически — но при вложении от ฿3 млн она даёт основание подать на инвестиционную визу (документы покупатель подаёт сам). Плюс есть несколько отдельных долгосрочных виз, которые владельцу оформить проще. Разбираем, какая виза под какую задачу.
Обновлено 11 июля 2026 · 7 мин чтения · BURO Phuket
- Покупка от ฿3 млн (freehold-квартира, вилла или две квартиры в одном кондо) даёт основание на инвестиционную визу Non-B: 3 мес → продление на 12 мес, дальше ежегодно. Это не автомат: документы подаёт сам покупатель. Новый маршрут (с окт. 2025), детали ещё уточняются.
- LTR (10 лет) и Thailand Privilege (5–20 лет) — отдельные долгосрочные визы; покупка недвижимости в них помогает как подтверждение активов/адреса, но не является единственным условием.
- Условия виз в Таиланде меняются. Точные требования, сумму и срок обязательно подтверждайте у иммиграционного юриста перед сделкой.
Виза по инвестиции в недвижимость от ฿3 млн
Это маршрут, напрямую связанный с покупкой. Первые кейсы на Пхукете (начало 2026) оформляли как инвестиционную визу категории Non-B: сначала виза на 3 месяца (Single), затем продление на 12 месяцев и далее ежегодно, пока вы владеете объектом. Оформляется через уполномоченного визового оператора (Longstay — компания с участием Министерства туризма, по модели Thailand Privilege); есть доплата за членство (~฿4 000).
Что засчитывается как основание (порог ฿3 млн): freehold-квартира на своё имя; вилла (дом + земля в аренде); квартира со вторички, купленная у физлица-тайца; можно суммировать две квартиры в одном кондоминиуме. Leasehold тоже годится (порог чуть выше — от ฿3,06 млн), но на практике визу по чистому лизхолду пока дают в основном тем, у кого уже есть долгосрочная виза — по freehold-квартире и вилле маршрут работает надёжнее.
Покупка не выдаёт визу автоматически — она даёт основание, документы покупатель подаёт сам (обычно через визового оператора). Деньги должны прийти из-за границы в валюте с подтверждающей справкой (FETF / «Tor Tor 3»). Для продления вернуться нужно примерно за 20 дней до конца 3-месячного срока.
Новый маршрут — детали ещё уточняются. Программу под порог ฿3 млн формализовали приказами иммиграции 2025 года (в силе с 1 октября 2025), первые визы выдавали в начале 2026-го. Она рабочая, но правила ещё «устаканиваются». Не путать с классической инвестиционной визой (Non-Immigrant «IM»): у той порог ฿10 млн, и там кроме недвижимости годятся тайские гособлигации или срочный депозит. Точную сумму, срок и список документов подтверждайте у иммиграционного юриста до сделки — мы сведём с проверенным.
LTR: долгосрочная виза на 10 лет
LTR (Long-Term Resident) — виза на 10 лет (5+5) от Совета по инвестициям (BOI), отдельная от инвестиционной визы. Есть две релевантные покупателю категории:
• Wealthy Global Citizen — активы от $1 млн + инвестиции в Таиланд от $500K (недвижимость может входить в эти $500K напрямую); требование к годовому доходу $80K для этой категории отменено.
• Wealthy Pensioner (50+) — недвижимость в Таиланде от $250K + пассивный доход от $40K/год. Часто самый доступный вариант для покупателей старше 50.
Бонусы LTR: упрощённый въезд, fast-track в аэропортах и — важно — освобождение от НДФЛ на зарубежный доход, переведённый в Таиланд.
Покупка недвижимости сама по себе LTR не даёт, но может засчитываться в подтверждение активов и упрощает часть формальностей. Это виза «под статус и доход», а не «под квадратные метры» — в отличие от инвестиционной.
Thailand Privilege и DTV
Thailand Privilege (бывший Elite) — «членская» виза на 5–20 лет без требований к доходу: вносите взнос — получаете долгосрочное право проживания. Базовый 5-летний пакет ориентировочно от ~฿900K (акция ฿650K действовала до начала 2026 и уже неактуальна). Цены и состав пакетов периодически меняются — уточняйте актуальные. Удобно тем, кто хочет предсказуемый статус без привязки к инвестиции или доходу.
DTV (Destination Thailand Visa) — виза на 5 лет для удалёнщиков и фрилансеров: до 180 дней за въезд с продлением ещё на 180. Требование — около ฿500K на счету, которые должны пролежать не менее 3 месяцев. К недвижимости не привязана; в 2025–2026 подачу и въездной контроль по DTV заметно ужесточили (больше документов, проверки суммы на границе), так что закладывайте запас времени.
Какую визу выбрать владельцу
Покупаете freehold-квартиру от ฿3 млн и хотите визу за это — инвестиционная виза Non-B: маршрут, где сама покупка и есть основание. Высокий доход или крупные активы, нужен 10-летний горизонт и налоговые бонусы — LTR. Хотите предсказуемый долгий статус без условий по доходу — Thailand Privilege. Работаете удалённо и пока присматриваетесь — DTV.
На практике маршруты комбинируют: например, заходят на DTV во время выбора объекта, а после покупки оформляют инвестиционную визу. Мы поможем состыковать сделку с визовым треком и сведём вас с проверенным иммиграционным юристом.
Частые вопросы
Даёт ли покупка недвижимости в Таиланде вид на жительство?
Автоматически покупка визу или ПМЖ не даёт. Но покупка freehold-квартиры от ฿3 млн даёт основание подать на инвестиционную визу категории Non-B (через уполномоченного визового оператора) — документы покупатель подаёт сам. Виза годовая с ежегодным продлением, пока вы владеете объектом. Это новый маршрут (в силе с октября 2025), детали ещё уточняются.
Сколько нужно вложить для визы владельца недвижимости?
Порог — от ฿3 млн, и на этом тираже засчитывается только недвижимость: freehold-квартира, оформленная в вашу собственность. Тайские гособлигации и срочный депозит — это другой, отдельный инструмент (классическая инвест-виза Non-Immigrant «IM» с порогом ฿10 млн). Точную сумму и перечень подтверждайте у иммиграционного юриста: маршрут новый, детали ещё уточняются.
Чем виза владельца недвижимости отличается от LTR?
Инвестиционная виза Non-B (от ฿3 млн) оформляется под конкретную покупку: 3 мес → 12 мес → ежегодно. LTR — виза на 10 лет от BOI под активы/доход (у «состоятельных» ориентир ~$1 млн активов, из них ~$500K в Таиланде — недвижимость может входить); это разные программы с разными регуляторами и сроками.
Можно ли оформить визу удалённо при покупке из-за границы?
Саму покупку иностранцы часто проводят удалённо, а визовые формальности — отдельный процесс, который обычно требует подачи документов и, как правило, въезда. Мы помогаем спланировать оба трека заранее, чтобы перевод средств и документы подходили и для регистрации собственности, и для визы.
Больше ответов — в полном FAQ из 90 вопросов.
Квартиры от ฿3 млн — подходят под инвестиционную визу
Примеры объектов с ценой от порога инвестиционной визы. Подберём под ваш бюджет и сверим сумму вложения с юристом.
Свяжем покупку с визовым треком
Подскажем, какая виза подходит под ваш бюджет и цель, и сведём с иммиграционным юристом, чтобы перевод средств и документы подошли и для покупки, и для визы. Бесплатно, в WhatsApp.