Strona główna · Dziennik · Prawo
Magazyn BURO · PrawoZakup nieruchomości przez tajską spółkę: ryzyka i alternatywy
Schemat „wpisania ziemi na tajską spółkę” jest często proponowany jako sposób na obejście zakazu własności ziemi dla zagranicznych nabywców. Niesie on jednak poważne ryzyko prawne. Szczerze wyjaśniamy, gdzie przebiega granica i co jest bezpieczniejsze.
Zaktualizowano 11 lipca 2026 · 6 min czytania · BURO Phuket
- Cudzoziemiec nie może posiadać ziemi bezpośrednio, więc czasem proponuje się, by właścicielem była tajska spółka.
- Schemat z tajskimi udziałowcami „nominowanymi”, utworzony wyłącznie w celu obejścia zakazu, jest nielegalny i ryzykowny.
- Dla większości kupujących bezpieczniejszy i prostszy jest kondominium na własność (freehold) lub zarejestrowany leasehold willi — bez spółki.
Jak działa ten schemat
Cudzoziemiec nie może posiadać ziemi w Tajlandii bezpośrednio. Jednym z rozwiązań jest tajska spółka Limited, która kupuje ziemię, przy czym cudzoziemiec kontroluje ją jako dyrektor/udziałowiec. Zgodnie z prawem cudzoziemiec może posiadać nie więcej niż 49% udziałów, więc pozostałe 51% należy do Tajów.
Tu pojawia się ryzyko: jeśli tajscy udziałowcy są nominowani (brak realnej działalności, zostali wprowadzeni wyłącznie po to, by posiadać ziemię), taka struktura narusza prawo.
Dlaczego to ryzykowne
Nominowani udziałowcy są nielegalni — a kary są zaostrzane. Wykorzystywanie tajskich udziałowców-figurantów do obejścia zakazu posiadania ziemi jest wyraźnie zabronione (grzywna ฿100,000–1,000,000 i/lub do 3 lat więzienia). Przygotowywane są zmiany prawne, które zakwalifikują porozumienia typu „nominee” jako pranie pieniędzy — to oznacza od 1 do 10 lat więzienia i 15-letni okres przedawnienia. Nielegalne są też krzyżowe udziały i łańcuchy spółek typu „matrioszka”. Konsekwencje sięgają od grzywien po przymusową sprzedaż aktywa i unieważnienie transakcji. Spółka założona „tylko pod ziemię”, bez realnej działalności, to sygnał ostrzegawczy, a nie działający schemat.
Nawet legalnie działająca spółka wiąże się z kosztami: księgowość, raportowanie roczne, podatki, audyt. Dla jednej willi to często droższe i bardziej skomplikowane niż bezpośrednie formy własności.
Kiedy spółka ma sens
Struktura spółki może być odpowiednia, gdy istnieje rzeczywista działalność komercyjna: deweloperka, portfel nieruchomości na wynajem, biznes. Czyli gdy spółka jest prawdziwym przedsiębiorstwem, a posiadanie nieruchomości jest jego częścią — a nie jedynym powodem jej istnienia.
Takie struktury buduje się wyłącznie z udziałem prawnika i doradcy podatkowego, przy pełnym zrozumieniu obowiązków i raportowania.
Bezpieczne alternatywy
Dla większości prywatnych nabywców istnieją prostsze i bezpieczniejsze rozwiązania. Kondominium freehold — pełna własność w ramach 49% limitu dla zagranicznych nabywców, bez konieczności zakładania spółki. Willa leasehold — zarejestrowana 30-letnia umowa dzierżawy gruntu z możliwością odnowienia, przy czym dom stanowi odrębną własność.
W większości przypadków te formy wystarczają, bez ryzyka związanego ze strukturą nominee. Więcej w artykule freehold vs leasehold.
Najczęściej zadawane
Czy cudzoziemiec może kupić ziemię przez tajską spółkę?
Technicznie tajska firma może posiadać ziemię, a cudzoziemiec jako dyrektor/udziałowiec może posiadać do 49% udziałów. Jeśli jednak tajscy udziałowcy są nominowani, a firma została utworzona wyłącznie w celu obejścia zakazu posiadania ziemi, taka struktura jest nielegalna i ryzykowna.
Co ryzykuje kupujący, korzystając ze schematu z nominowanym udziałowcem (nominee)?
Wykorzystywanie udziałowców jako słupów w celu obejścia zakazu jest wyraźnie zabronione. Ryzyko obejmuje od grzywien po przymusową sprzedaż nieruchomości i unieważnienie transakcji. Dochodzą do tego bieżące koszty spółki: księgowość, raportowanie, podatki, audyt.
Kiedy zakup przez spółkę jest uzasadniony?
Kiedy prowadzona jest realna działalność komercyjna — deweloperska, portfel nieruchomości na wynajem, biznes — a posiadanie nieruchomości jest tylko jej częścią. Takie struktury tworzy się z prawnikiem i doradcą podatkowym.
Jaka jest alternatywa dla spółki dla cudzoziemca?
Dla większości kupujących bezpieczniejszy jest kondominium na własność (freehold, w ramach kwoty 49%) lub willa na zarejestrowanym leasehold z domem stanowiącym odrębną własność — bez spółki i związanych z nią ryzyk.
Więcej odpowiedzi w pełnym FAQ liczącym 90 pytań.
Nieruchomości z przejrzystą formą własności
Przykłady z limitem freehold lub właściwym leasehold — bez schematów spółkowych. Strukturę zweryfikujemy z prawnikiem.
Dopasujemy bezpieczną formę własności
Powiemy wprost, jaka forma własności odpowiada Twojej nieruchomości i budżetowi — freehold, leasehold, lub kiedy firma jest naprawdę potrzebna. Z prawnikiem. Bezpłatnie, na WhatsApp.