Freehold czy leasehold na Phuket: co powinien wybrać obcokrajowiec

Co to jest freehold

Freehold to pełna własność: możesz sprzedać, podarować, wynająć lub przekazać w spadku nieruchomość bez niczyjej zgody. Twoje nazwisko widnieje na akcie własności wydanym przez Departament Gruntów.

Dla cudzoziemca na Phuket freehold jest dostępny przede wszystkim dla apartamentów w condominium. Ustawa o condominium pozwala cudzoziemcom łącznie posiadać nie więcej niż 49% powierzchni sprzedażowej projektu — tzw. limit zagraniczny. Dopóki limit jest otwarty, kupujesz prawdziwy freehold; gdy zostanie wyczerpany, deweloper oferuje leasehold lub strukturę tajską.

Wniosek: dostępna kwota to pierwsza rzecz, którą należy sprawdzić przed rezerwacją. W popularnych projektach na późniejszych etapach sprzedaży kwota freehold wyczerpuje się najszybciej.

Co to jest leasehold

Leasehold to zarejestrowane długoterminowe prawo użytkowania, wpisane w Departamencie Gruntów (rejestracja jest wymagana dla okresów dłuższych niż 3 lata). Pierwszy okres w Tajlandii to 30 lat — maksimum, jakie prawo pozwala zarejestrować jednorazowo.

W przypadku willi leasehold to standard rynkowy: cudzoziemiec nie może być właścicielem gruntu bezpośrednio, więc kupujący otrzymuje zarejestrowaną dzierżawę gruntu, natomiast sam dom może stanowić odrębną własność — prawo do budynku jest zarejestrowane na Twoje nazwisko. Taka dwupoziomowa struktura (dzierżawiony grunt + własny budynek) świadczy o prawidłowo skonstruowanym projekcie.

Lokal w kondominium można też nabyć na leasehold — to samodzielna opcja, a nie tylko rozwiązanie zastępcze. Stosuje się ją, gdy zagraniczna kwota freehold jest wykorzystana, ale też z wyboru: lokal na leasehold jest tańszy niż jego odpowiednik na freehold, a kupujący otrzymuje zarejestrowane prawo do konkretnego lokalu na 30 lat. Czasem deweloper oferuje obie formy na ten sam lokal — w różnych cenach.

Leasehold ma swoje zalety: cena jest zwykle niższa niż porównywalny freehold, nie obowiązuje limit kwoty (quota), a opłaty rejestracyjne są niższe niż przy przeniesieniu własności.

Freehold vs leasehold, punkt po punkcie

Jak prawidłowo odczytać zapis „30+30+30 = 90 lat”

Rzecz nie w tym, że leasehold jest złym instrumentem — to sprawdzony, powszechny format dla willi. Chodzi o to, by skupić się nie na liczbie „90”, lecz na tym, jak zapisany jest mechanizm odnowienia: kto musi go podpisać, w jakich terminach, jakie są kary za odmowę, kto jest właścicielem gruntu (stabilna spółka projektowa jest lepsza niż osoba prywatna) oraz czy prawo do domu jest zarejestrowane odrębnie na Twoje nazwisko. Przy prawidłowo sporządzonej umowie odnowienia przebiegają bez problemów — to właśnie te punkty sprawdzamy z prawnikiem przed wpłatą depozytu.

Podatki i opłaty przy transakcji

Przy przeniesieniu na zasadach freehold płacisz opłatę za przeniesienie własności — 2% wartości szacunkowej (w praktyce dzielona między stronami na podstawie uzgodnienia). Jeśli sprzedający był właścicielem nieruchomości krócej niż 5 lat, dolicza się podatek Specific Business Tax w wysokości 3.3% (w przeciwnym razie opłatę skarbową w wysokości 0.5%); zgodnie z rynkową konwencją koszty te zwykle ponosi sprzedający, ale umowa może stanowić inaczej.

Przy rejestracji leasehold płacisz 1.1% wartości dzierżawy za cały okres (1% opłaty za przeniesienie + 0.1% opłaty skarbowej). Uwaga: w Tajlandii obowiązuje też roczny podatek Land & Building Tax: ok. 0.02% dla domów freehold zamieszkiwanych przez właściciela oraz 0.3% dla nieruchomości wynajmowanych i dla leasehold. Dlatego w kontekście tego podatku leasehold jest zwykle kilka razy droższy niż freehold (przy kondo za ฿10M to odpowiednio ok. ฿30,000 wobec ฿2,000 rocznie), a koszt ten często jest przenoszony na dzierżawcę. Tak więc stwierdzenie, że „koszty są takie same”, to mit. Pełne zestawienie podatków znajdziesz w artykule o podatkach i kosztach właściciela.

Co wybrać: trzy scenariusze

Kondominium kupione pod wynajem. Wybierz freehold w ramach kwoty: maksymalna płynność odsprzedaży, jasne zasady dziedziczenia i brak pytań o formę własności ze strony przyszłego nabywcy Twojego lokalu.

Willa do zamieszkania lub na wynajem. Leasehold gruntu jest normalnie funkcjonującym formatem, jeśli struktura jest właściwa: dom zarejestrowany odrębnie na Twoje nazwisko, przedłużenia zapisane z karami za odmowę, a właścicielem gruntu jest spółka projektowa. Przy dobrze skonstruowanej umowie przedłużenia są rutynową formalnością; warto skupić się nie na reklamowanych „90 latach”, lecz na tym, jak zapisany jest mechanizm przedłużenia.

Ograniczony budżet lub wykorzystany limit. Lokal na leasehold kosztuje zauważalnie mniej niż jego odpowiednik na freehold, a umowy niektórych projektów zawierają opcję przejścia na freehold, jeśli zwolni się limit. Dobry punkt wejścia — jeśli umowa się sprawdza.