Strona główna · Dziennik · Finanse
Magazyn BURO · FinansePodatki i koszty przy zakupie nieruchomości na Phuket
Cena z broszury nie jest ostateczną kwotą. Do niej trzeba dodać jednorazowe opłaty przy transakcji, miesięczne koszty utrzymania i podatki. Rozkładamy każdą pozycję, aby obliczyć realny koszt posiadania nieruchomości przed rezerwacją.
Zaktualizowano 11 lipca 2026 · 6 min czytania · BURO Phuket
- Przy zakupie: freehold — opłata transferowa 2% wartości szacunkowej; leasehold — 1.1% rejestracji dzierżawy od kwoty za cały okres.
- Miesięcznie: opłata wspólna (za m²) i media; jednorazowo na fundusz remontowy. Willa dodatkowo generuje koszty ogrodu, basenu i ochrony.
- Dochód z wynajmu jest opodatkowany; przy odsprzedaży należy liczyć się z możliwą opłatą transferową, 3.3% SBT, podatkiem u źródła i prowizją. Kto płaci, określa umowa.
Jednorazowe koszty przy zakupie
Zestaw opłat zależy od formy własności. Przy zakupie kondominium na zasadzie freehold główną opłatą jest opłata za przeniesienie własności w wysokości 2% wartości szacunkowej Land Department; zgodnie z rynkową praktyką jest ona często dzielona między kupującego i sprzedającego. W przypadku rejestracji leasehold płaci się 1,1% wartości dzierżawy za cały okres.
Nowe budynki mogą wymagać jednorazowej wpłaty do funduszu remontowego oraz opłaty wspólnej za rok z góry — deweloperzy często proszą o to przy odbiorze nieruchomości. Dokładne kwoty znajdują się zawsze w umowie i jej załącznikach — poproś o zestawienie kosztów przed wpłatą depozytu.
Roczne koszty właściciela
Główne stałe koszty: opłata wspólna (utrzymanie części wspólnych), media, internet, ubezpieczenie oraz, jeśli wynajmujesz, prowizja firmy zarządzającej. Dodatkowo, okresowo, naprawy i wymiana mebli.
Opłata wspólna (common fee) to regularna opłata za ochronę, basen, siłownię, ogród, windy, recepcję i sprzątanie; naliczana jest za metr kwadratowy miesięcznie. Im więcej infrastruktury ma projekt, tym wyższa stawka. Fundusz remontowy (sinking fund) to osobny fundusz na remonty kapitalne (elewacja, windy, instalacje), zwykle płatny jednorazowo przy zakupie.
Coroczny podatek od gruntu i budynków — często zapominany. Stawki: ~0,02% dla nieruchomości freehold zamieszkiwanej przez właściciela, 0,3% dla nieruchomości wynajmowanej oraz zawsze 0,3% dla leasehold (traktowanego jako działalność komercyjna), zwykle przerzucane na posiadacza leasehold. Przy condo za ฿10M różnica jest realna: właściciel freehold zamieszkujący lokal płaci ≈ ฿2,000/rok, leasehold ≈ ฿30,000/rok. Przy zamieszkiwaniu przez właściciela „żółta księga domu” (yellow house book) daje zwolnienie na pierwsze ฿10M wartości, ale cudzoziemcowi trudno ją uzyskać.
Kondominium vs willa: różnica w kosztach utrzymania
Utrzymanie willi zwykle kosztuje więcej niż mieszkania: do opłat wspólnych dodajesz własny basen, ogród, zwalczanie szkodników, ochronę, instalacje techniczne i zazwyczaj osobną firmę zarządzającą. Im większy dom i działka, tym wyższy miesięczny rachunek.
Koszty condo są bardziej przewidywalne i rozłożone na cały projekt poprzez opłatę wspólną. Dla inwestora to plus: łatwiej oszacować rentowność netto, mniej zmartwień operacyjnych.
Podatek od dochodu z wynajmu
Dochód z wynajmu w Tajlandii podlega opodatkowaniu — zarówno dla rezydentów, jak i nierezydentów, jeśli dochód pochodzi z tajlandzkiej nieruchomości. Szczegóły praktyczne: numer podatkowy (Tax ID) należy uzyskać w ciągu 60 dni od pierwszego dochodu; składa się deklarację półroczną (PND94, do końca września) i roczną (PND90, do końca marca). Przy dochodzie poniżej około ฿60,000 zazwyczaj nie trzeba składać deklaracji.
Kolejny powód, dla którego leasehold jest droższy: 30% odliczenie od dochodu z wynajmu przysługuje tylko właścicielom (freehold); posiadacze leasehold nie mogą z niego skorzystać. Firmy zarządzające pomagają w rozliczeniach, ale warto raz zweryfikować ten mechanizm ze specjalistą podatkowym.
Uwzględnij ten podatek w modelu rentowności z wyprzedzeniem — powinieneś liczyć rentowność netto po wszystkich kosztach i podatkach, a nie wartość brutto z broszury.
Koszty przy odsprzedaży
Wyjście z nieruchomości może wiązać się z opłatą transferową, podatkiem Specific Business Tax (3,3% przy posiadaniu krócej niż 5 lat; w przeciwnym razie opłata skarbowa 0,5%), podatkiem u źródła, prowizją agenta i kosztami prawnymi. Podział tych kosztów między sprzedającego a kupującego określa umowa — warto ustalić to wcześniej.
Najczęstszy mit o leasehold: że przy odsprzedaży (cesji) zapłacisz tylko 1.1%. To nieprawda. 1.1% jest naliczane przy rejestracji, ale podatek dochodowy od osób fizycznych nie jest wtedy pobierany — jest wystawiany sprzedającemu po transakcji, według skali progresywnej, od dochodu po odliczeniu amortyzacji. W rzeczywistych przypadkach przy transakcji na ฿10–12M urząd skarbowy wysyłał rachunki na ฿0.9–1M. Tak więc „1.1%” nie jest całkowitym kosztem wyjścia z leasehold — uwzględnij w budżecie odrębny podatek dochodowy.
Nieruchomość może również przejść w drodze dziedziczenia; procedura zależy od formy własności i tego, czy istnieje testament. Zagranicznym nabywcom polecamy uporządkowanie planowania spadkowego przed transakcją.
Najczęściej zadawane
Jakie podatki płaci kupujący przy zakupie?
W przypadku freehold — opłata transferowa w wysokości 2% wartości szacunkowej (często dzielona między strony). W przypadku leasehold — 1,1% rejestracji dzierżawy od kwoty za cały okres. Nowe projekty mogą dodatkowo wymagać zaliczki na opłatę wspólną i wpłaty na fundusz remontowy przy odbiorze. Dokładne kwoty znajdują się w umowie.
Czym są opłata wspólna (common fee) i fundusz rezerwowy (sinking fund)?
Opłata wspólna to regularna opłata za utrzymanie części wspólnych (ochrona, basen, siłownia, ogród, windy, sprzątanie), naliczana za m² miesięcznie. Fundusz remontowy to fundusz na przyszłe większe naprawy (fasada, windy, instalacje), zwykle płacony jednorazowo przy zakupie.
Czy płacę podatek od dochodu z wynajmu?
Tak, dochód z wynajmu podlega opodatkowaniu. Schemat zależy od struktury własności, rodzaju wynajmu i rezydencji podatkowej. Firma zarządzająca zwykle pomaga w rozliczeniach; w celu dokładnego wyliczenia warto raz skonsultować się ze specjalistą podatkowym.
Jakie koszty powstają przy odsprzedaży?
Możliwa opłata transferowa, podatek Specific Business Tax (3.3% przy posiadaniu krócej niż 5 lat, w przeciwnym razie opłata skarbowa 0.5%), podatek u źródła, prowizja brokera i koszty prawne. Kto płaci — sprzedający, kupujący czy obie strony — zależy od warunków transakcji.
Więcej odpowiedzi w pełnym FAQ liczącym 90 pytań.
Projekty z przejrzystym zestawieniem kosztów
Dla każdej z nich wyślemy pełne rozliczenie: opłaty transakcyjne, opłatę wspólną za m², fundusz remontowy (sinking fund) i prognozę rentowności netto.
Pełne zestawienie kosztów dla Twojego projektu
Wyślemy jednorazowe opłaty, miesięczne koszty utrzymania i podatki dla wybranej przez Ciebie nieruchomości, żeby poznać rzeczywisty koszt posiadania. Bezpłatnie, na WhatsApp.