Ставки по сезонам
Пхукет имеет ярко выраженный high season (ноябрь—март) и low season (май—октябрь). High season: 1-bedroom 50—70 м² в Bang Tao премиум-проектах сдаётся в среднем по $180—280/ночь. Low season — $80—140/ночь. Студия в Skypark — $60/$120, премиум 2BR в Bellaguna — $300/$500.
На Sirena и Banyan Tree пентхаусах ставки в high season доходят до $1,500—2,500/ночь — но это другой класс гостей и другая операционная модель.
Загрузка — главный регулятор
Средняя годовая загрузка хорошо управляемых квартир в премиум-проектах Пхукета: 70—80%. High season подходит к 90—95%, low season — 50—60%.
Что съедает загрузку: первые 6 месяцев после handover (ожидание отзывов, продвижение); конкуренция в районе (в Bang Tao 70+ проектов); качество фотографий и описания; ценовая агрессивность.
Комиссия управляющего и налоги
Standard management fee на Пхукете: 25—30% от gross rental revenue. Сюда входит ресепшн 24/7, уборка между гостями, мелкий ремонт, маркетинг, гарантия минимальной загрузки. Some branded residences (Banyan Tree, Garrya) предлагают пул-программу с guaranteed return 5—6% годовых на 5 лет.
Налоги: WHT 15% для нерезидента + сборы за каждую транзакцию (visa, payment processing) ~2—3%. Итого после налогов остаётся ~85% от after-management revenue.
Реальная модель: 2BR в Skypark Elara, $260K
Параметры: средняя ставка $170/ночь, загрузка 75%, management 28%, WHT 15%. Расчёт: $170 × 365 × 0.75 = $46,538 gross/год. После management: $33,508. После WHT: $28,482. ROI на $260K = 11.0%. Это близко к лучшему сценарию, реалистичная средняя — около 8.5—9%.
У нас на сайте есть интерактивный калькулятор: можно подвигать ползунки и увидеть консервативный и оптимистичный сценарии для своей цены и района.
Что увеличивает доходность на практике
Branded residences (Banyan, Angsana) — премиум за бренд. Высокие потолки и панорамное остекление — больше fall-in-love-moments в превью. Полноразмерная мебель и качественный текстиль. Профессиональная фотосессия после handover — увеличивает CTR в листингах на 30—40%.
BURO помогает с меблировкой и фотосессией после handover как часть основной услуги (без отдельной оплаты).
Хотите расчёт под конкретный объект?
Пришлите название проекта в WhatsApp — посчитаем три сценария (консервативный/реалистичный/оптимистичный) под ваш бюджет.
Свяжитесь с BURO для индивидуальной консультации
Расскажите о вашей задаче — пришлём персональную подборку и подробный расчёт в течение 10 минут.
