Журнал BURO · Инвестиции

Доходность аренды на Пхукете: реальные цифры

Реалистичная чистая доходность квартиры на Пхукете — примерно 5–8% годовых при хорошем управлении. Цифры из брошюр («до 15%») — это, как правило, валовые и в идеальных условиях. Разбираем, из чего складывается настоящий доход и как считать по-честному.

Обновлено 11 июля 2026 · 6 мин чтения · BURO Phuket

Коротко

Ориентир по квартирам — 5–8% net годовых при хорошем управлении. Точную цифру считают по конкретному объекту, а не по брошюре.
Всегда смотрите net, а не gross: из дохода вычитаются common fee, управление, коммуналка, простои, ремонт и налоги.
Обещаниям 10–15% и «гарантированной доходности» верьте только после проверки реальных ставок, загрузки и условий гарантии.

Gross или net: главное различие

Валовая (gross) доходность — это годовая аренда, делённая на цену объекта, без учёта расходов. Именно её любят показывать в рекламе. Чистая (net) доходность — то, что остаётся после всех затрат, и именно она отражает реальный возврат на вложенные деньги.

Реалистичный ориентир по хорошим квартирам в сильных локациях — примерно 5–8% net годовых при профессиональном управлении. В отдельных проектах и сезонах бывает выше, но это надо подтверждать фактическими ставками, а не прогнозом застройщика.

Что вычитается из арендного дохода

Чтобы получить net, из валовой аренды вычитают: common fee и sinking fund, коммунальные платежи, комиссию управляющей компании, уборку и расходники, периодический ремонт и замену мебели, маркетинг, налоги и — обязательно — периоды простоя между арендаторами.

Простой — самая недооценённая статья. Круглогодичной 100% загрузки не бывает: в низкий сезон объект может стоять неделями. Поэтому честная модель всегда закладывает реалистичную загрузку, а не 365 дней в году.

Краткосрочная или долгосрочная аренда

Краткосрочная (посуточно, туристам) даёт более высокий доход в высокий сезон, но требует активного управления и сильно зависит от загрузки и сезонности. Долгосрочная (на месяцы) — спокойнее и стабильнее, но обычно ниже по доходности.

Важно для расчёта ROI: посуточная сдача (менее 30 дней) в кондоминиуме в Таиланде фактически незаконна — это приравнивается к отельной деятельности, на которую у квартиры нет лицензии (разъяснение Земельного департамента, судебная практика). Штрафы существенные. Легально короткую аренду в кондо давать нельзя, поэтому обещания высокой «туристической» доходности стоит пересчитывать под легальную модель: аренда от 30 дней или проекты с гостиничной лицензией/rental-программой застройщика.

Выбор зависит от объекта и вашей вовлечённости. Для инвестора «на расстоянии» чаще удобнее управляющая компания, которая берёт на себя рекламу, заселение, уборку, платежи и отчётность — её комиссию тоже нужно заложить в расчёт.

Какие объекты и районы сдаются лучше

Лучше всего работают объекты рядом с пляжем, кафе, ресторанами и магазинами: у туристов это первый критерий. Ценятся бассейн, спортзал, дизайн, вид и удобная планировка. Сильные арендные локации на Пхукете — Bang Tao, Laguna, Kamala, Rawai и Nai Harn.

Для долгосрочной аренды на первый план выходят школы, магазины, дороги и общее удобство жизни — а не только близость к пляжу. Полный разбор — в гиде по районам.

Гарантированная доходность: как читать

«Гарантированная доходность 7%» — это условие договора, а не закон природы. В таких программах внимательно читайте: срок гарантии, процент, что именно включено, какие расходы вычитаются и может ли собственник сам пользоваться объектом. К обещаниям 10–15% относитесь осторожно — они должны подтверждаться реальными ставками, загрузкой и конкуренцией в районе.

Наш подход — считать консервативный net-сценарий по фактическим данным конкретного проекта. Если после честного расчёта цифра всё равно привлекательна — это хороший объект.

Вопросы

Частые вопросы

Какая реальная доходность от аренды на Пхукете?

По квартирам реалистичный ориентир — примерно 5–8% net годовых при хорошем управлении. В отдельных проектах и сезонах бывает выше, но это нужно проверять по фактическим ставкам аренды и расходам, а не по прогнозу из брошюры.

Что выгоднее: краткосрочная или долгосрочная аренда?

Краткосрочная даёт выше доход в высокий сезон, но требует активного управления и зависит от загрузки. Долгосрочная спокойнее и стабильнее, но обычно ниже по доходности. Выбор зависит от объекта и вашей вовлечённости.

Стоит ли верить обещаниям доходности 10–15%?

К таким цифрам стоит относиться осторожно. Высокая доходность возможна, но должна подтверждаться реальными ставками аренды, загрузкой, расходами и конкуренцией. Считайте net-доход по консервативному сценарию, а не gross из рекламы.

Кто будет управлять квартирой после покупки?

Варианты: управляющая компания проекта, внешняя rental-management компания или самостоятельное управление. Для иностранного инвестора чаще удобнее управляющая компания — она берёт на себя рекламу, заселение, уборку, платежи и отчётность за комиссию, которую надо заложить в расчёт.

Больше ответов — в полном FAQ из 90 вопросов.

Из каталога