Freehold или Leasehold на Пхукете: что выбрать иностранцу

Что такое freehold через 49% квоту

Foreign freehold quota — это законный механизм, по которому иностранцы могут владеть до 49% общей площади жилых юнитов в любом кондоминиуме Таиланда. Эта квота закреплена в Condominium Act 1979 (с изменениями 2008 года) и работает по всей стране, включая Пхукет.

На практике это означает: вы получаете полноценное право собственности (chanote) на свою квартиру, можете её свободно продавать, дарить, передавать по наследству и сдавать в аренду — без ограничения по сроку. При перепродаже статус freehold сохраняется и переходит к новому владельцу-иностранцу (если квота не исчерпана) или к тайскому покупателю.

Минус один: в premium-проектах foreign quota быстро заканчивается на старте продаж. Например, в Bellaguna Lotus из 200 юнитов под foreign freehold отведено 98. Опоздавшим предлагают leasehold.

Как работает leasehold 30+30+30

Long-term lease в Таиланде регистрируется в Land Department на максимальный срок 30 лет. По закону это reglement: продлить лизы более чем на 30 лет одной записью нельзя. Поэтому используется конструкция «30+30+30» — три последовательных контракта, в которых застройщик обязуется автоматически продлевать аренду по истечении каждого срока на тех же условиях.

Юридически это решение «крепкое, но не железное»: если застройщик в момент продления обанкротится или его правопреемник откажется регистрировать новый лиз — оспаривать продление придётся в суде. Поэтому при leasehold особенно важно проверять финансовое состояние и репутацию застройщика.

Плюсы leasehold: можно купить «лучшие» юниты, которые ушли из foreign quota; цена за м² обычно на 5—10% ниже, чем во freehold того же типа; нет ограничений на конкретные квартиры.

Тайская компания: третий путь для виллы

Для виллы (где land title оформляется отдельно от building) freehold-квоты не существует — иностранец напрямую землю купить не может. Альтернатива: открыть Limited Company в Таиланде, где иностранец владеет 49% акций, а тайские партнёры — 51%. Компания становится владельцем земли и виллы.

Эта схема работает легально много лет, но требует постоянного сопровождения: ежегодный аудит, налоговые декларации, поддержание тайских партнёров с реальной активностью. Стоимость поддержания: ~50,000—80,000 бат в год.

Что выбрать под инвестиции, а что под жизнь

Под инвестиции (3—7 лет владения, потом перепродажа) — freehold лучше. Ликвидность выше: вы продаёте простой stable-title, который понятен и иностранцам, и тайцам. На вторичке freehold-юнит уходит в среднем за 6—9 месяцев.

Под жизнь без планов перепродажи — leasehold вполне приемлем, особенно если разница в цене позволяет купить более просторный или с лучшим видом юнит.

Под виллу с целью передачи детям — тайская компания работает, но требует серьёзного и долгосрочного юридического сопровождения. BURO готовит структуру под каждый случай отдельно.